Dispositif de Robien
 

Dispositif loi de Robien : 65% d'amortissement sur le prix TTC d'un logement destiné à être mis en location nue à usage d'habitation principale


Pourquoi cette loi

Confronté à un déficit structurel en matière de logement qu' il n'a pas les moyens de résorber, l'état s'appuie partiellement sur le secteur privé. Depuis de nombreuses années, il octroie d'importants avantages fiscaux aux investisseurs privés investissant dans l'immobilier locatif.

Pour l'état, le dispositif de Robien permet:
- de développer l'offre locative de logement
- de générer des emplois dans le secteur de la construction
- de générer au final des recettes fiscales supplémentaires (TVA, droits d'enregistrement, taxes foncières et d'habitation, droits de mutations, etc.).

Pour l'investisseur, le dispositif Robien permet:
- d'utiliser intelligemment ses impôts en se créant du patrimoine
- de préparer ainsi sa retraite et l'avenir des siens





Pour quel investisseur

N'importe quel contribuable souhaitant utiliser intelligemment ses impôts pour se constituer du patrimoine à intérêt à bénéficier du dispositif de Robien dans le cadre d'un investissement locatif.

Néanmoins, plus la Tranche Marginale d'Imposition (TMI) est élevée, plus l'impact fiscal est grand. Nous estimons que le TMI doit être d'au moins 25% pour bénéficier pleinement de la loi. En dessous, il est préférable d'utiliser la loi DEMESSINE plutôt que la loi ROBIEN.

Il n'est pas nécessaire de disposer d'apport personnel pour investir. Nous recommandons d'ailleurs de financer par un prêt à 100% (sans apport) afin de créer le maximum de déficit et donc de réduction d'impôt (les intérêts d'emprunt étant déductibles à hauteur des loyers).





Le dispositif Robien

Principe de l'amortissement

Tout contribuable qui acquiert un logement neuf ou en état futur d'achèvement destiné à être mis en location nue à usage d' habitation principale bénéficie :
- d'un amortissement de 8% du prix d'acquisition TTC pendant 5 ans
- puis d'un amortissement de 2,5% du prix d'acquisition TTC pendant 4, 7 ou 10 ans

Au total, sur 15 ans, c'est donc 65% du prix de revient du bien qui seront déduits de la totalité des revenus, diminuant ainsi le revenu imposable, donc les impôts.

Exemple :
Un contribuable imposé au taux de 42,62% acquière un logement de 120 000 euros en état futur d'achèvement qu'il loue nue pendant 15 ans
- la réduction d'impôt sur les 5 premières années est de 4 092 euros / an (120 000 * 0,08 * 0,4262)
- la réduction d'impôts sur les 10 années suivantes est de 1278 euros / an (120 000 * 0,025 * 0,4262)


Précision / Base de l'amortissement
- La base d'amortissement est en principe constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement, y compris la fraction qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires telles que les emplacements de stationnement.
- Toutefois, lorsque le garage ou l'emplacement fait l'objet d'un bail distinct, la fraction du prix global d'acquisition ou de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base amortissable.
- En ce qui concerne les immeubles acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement, la déduction est calculée sur le prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, TVA, frais d'hypothèque.
- La base de l'amortissement est-elle de 95% pour les SCPI

Précision / Le point de départ de la période d'amortissement est fixé :
- au premier jour du mois d'achèvement du logement pour les immeubles acquis en l'état futur d'achèvement, inachevés ou que le contribuable fait construire,
- au premier jour du mois de l'acquisition du logement pour les immeubles acquis neufs ou réhabilités,
- au premier jour du mois d'achèvement des travaux pour les locaux transformés en logement
- Pour les détenteurs de parts de SCPI, l'amortissement court dès le 1er mois qui suit la souscription, sans qu'il soit nécessaire d'attendre la mise en location des logements correspondants.
La preuve de l'achèvement des travaux résulte du certificat de conformité délivré au constructeur ou du récépissé de la déclaration d'achèvement des travaux.



Logements concernés :

Les logements doivent :
- être acquis neufs ou assimilés ou en l'état futur d'achèvement
- être acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2003
- être situés sur le territoire français

Précision / Les logements assimilés à des logements neuf sont :
- des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues par la loi du 6 juillet 1989 modifiée et qui sont réhabilités par l'acquéreur ;
- des logements qui ont fait l'objet de la part du vendeur de travaux de réhabilitation dont la nature et l'importance ont abouti à la création d'un logement neuf, ou issus de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation.
- les locaux transformés en logement : locaux à usage autre que l'habitation que le contribuable transforme en logement, pour lesquels l'achèvement des travaux de transformation intervient à compte du 1er janvier 2003.



Location

Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu (c'est à dire sans meubles), à usage d'habitation principale du locataire, pendant une durée minimale de neuf ans. Le montant du loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret chaque année.

Précision / Pour les baux conclus en 2004, les plafonds de loyers (charges non comprises) sont fixés aux montants suivants :
- Zone A : 18,47 euros / m² (par l'île de France, la côte d'Azur et le pays genevois)
- Zone B : 12,83 euros / m² (agglomérations de plus de 50.000 Habitants et les agglomérations chères à la marge de l'île de France, des zones littorales et frontalières)
- Zone C : 9,23 euros / m² (reste du territoire)
- Les plafonds fixés par décret sont exprimés en loyer mensuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises.
- La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer des logements est définie par l'article 2 de l'annexe III au CGI. Elle s'entend de la surface habitable au sens de l'article R 111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation augmentée de la moitié de la surface des annexes mentionnées aux articles R 353-16 et R 331-10 du même Code, dans la limite de 8 mètres carrés par logement. La surface des emplacements de stationnement et des garages n'est pas prise en compte pour la détermination du loyer plafond.


Précision / La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent :
- la date d'achèvement des travaux (en cas de construction ou d'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement
- la date de l'achèvement des travaux de transformation (en cas d'acquisition d'un local suivi de sa transformation en logement)
- la date d'acquisition ( en cas d'acquisition d'un logement neuf ou réhabitlité)
- La durée de la location de 9 ans exigée pour l'application de la déduction est calculée de date à date à compter de celle de la prise d'effet du bail initial.




Le titulaire du bail :

- Lorsque l'immeuble est la propriété d'une ou de plusieurs personnes physiques, le titulaire du bail peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, il doit être une personne physique autre qu'un membre du foyer fiscal du propriétaire,
- Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'IS, le titulaire du bail doit être une personne physique autre qu'un associé ou un membre du foyer fiscal de l'un des associés.


Bénéficiaires

- Toute personne physique:
- Toute société non soumise à l'Impôt sur les Sociétés (IS), Ex : Société Civile Immobilière de gestion, SCI de copropriété…
- Toute société de personnes (société en nom collectif, société en participation).

Précision / Achat entre époux :
Le logement peut être la propriété des deux époux ou d'un seul d'entre eux ou encore des personnes à la charge du foyer fiscal.


Précision / Domiciliation des contribuables
Les contribuables qui n'ont pas leur domicile fiscal en France peuvent bénéficier du dispositif si les revenus du logement sont imposables en France dans la catégorie des revenus fonciers.


Le démembrement du droit de propriété :
- Le dispositif Robien exclut du régime les immeubles dont le droit de propriété est démembré.
- Lorsque le démembrement du droit de propriété de l'immeuble intervient après la date de la prise de l'engagement de location, l'avantage fiscal est en principe remis en cause.
- Une exception est prévue en faveur des démembrements de propriété consécutifs au décès du contribuable : le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités du régime de déduction au titre de l'amortissement, pour la durée restant à courir.

Précision / L'indivision
La location d'un logement en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire déduit des produits lui revenant la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise.



Les déductions possibles des revenus fonciers :

En plus de l'amortissement du bien, le contribuable peut déduire de ses revenus fonciers les éléments suivants :
- Une déduction forfaitaire de 6% des loyers perçus pendant toute la période d'amortissement. Au delà, c'est le taux communément en vigueur qui s'applique (14%),
- Les intérêts d'emprunt du prêt sans limitation de montant ni de durée,
- La taxe foncière,
- Les frais de gestion ou de gérance quand celle-ci est confiée à un professionnel,
- Les primes d'assurance garanties de loyers (garantie de vacance locative et garantie de loyers impayés),
- autres charges supportées par le propriétaire



Amortissement des dépenses d'amélioration

Lorsqu'il a opté pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement, le propriétaire ne peut, pendant la période couverte par cette option, demander la déduction immédiate des dépenses d'amélioration.
Ces dépenses ouvrent droit à une déduction au titre de l'amortissement égale à 10% du montant des dépenses pendant 10 ans.


Amortissement des dépenses d'agrandissement et de reconstruction

Lorsqu'il a opté pour le régime de la déduction au titre de l'amortissement, les dépenses d'agrandissement et de reconstruction peuvent également faire l'objet d'un amortissement selon les mêmes modalités que l'investissement initial, avec un nouvel engagement de location pendant 9 ans.