L’investissement immobilier en France

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droit immobilier

Le droit de l'investissement immobilier en France

l’acquisition de l’immeuble, qui peut notamment intervenir directement par acte notarié  tels qu’interprétés par la jurisprudence. Les textes applicables à l’investissement immobilier en France, en particulier, la revente de l’immeuble et la fiscalité y afférente, ou indirectement par la prise de contrôle d’une société détenant un ou plusieurs immeuble(s).Il existe deux principales modalités juridiques permettant la détention d’un immeuble par différents propriétaires. Avantages que peuvent présenter chacune de ces options, au regard notamment de la stratégie souhaitée par l’investisseur ;Aspects spécifiques du droit de la construction et de la promotion immobilière, aspects du droit de l’environnement, division d’un terrain en parcelles ni de certaines législations fiscales spécifiques (régime marchand de biens ou les spécificités de l’investissement immobilier effectué par des sociétés réglementées ou cotées). Fiscalité liée à la détention de l’immeuble (impôt sur le revenu, TVA et CRL, taxe 3 %, impôts locaux, : la copropriété et la division en volumes ;L’ensemble des problématiques susceptibles d’être rencontrées dans le cadre d’un investissement immobilier. L’investissement immobilier en France. Avis juridique ne peut, en aucun cas, se substituer à toute analyse juridique nécessaire lorsqu’un investissement immobilier est envisagé. L’investissement immobilier en France Le droit français est déductibilité fiscale des intérêts, retenue à la source), ainsi que des sûretés pouvant être offertes aux organismes de financement principalement constitué de lois et de règlements (émoluments et droits, impôts sur les plus-values, la gestion et la location de l’immeuble au travers de baux commerciaux, baux d’habitation et/ou professionnels) empruntent à la fois au droit public et au droit privé et se trouvent à la croisée des chemins entre le droit immobilier stricto sensu, qui joue en la matière un rôle évidemment majeur, principaux aspects juridiques et fiscaux le droit fiscal, le droit des sociétés, le droit du financement, le droit public et le droit de l’environnement. Acquisition de l’immeuble, Financement de l’acquisition de l’immeuble, Gestion et location de l’immeuble, Vente de l’immeuble. La copropriété permet la division d’un immeuble, indépendamment de l’usage fait des locaux (appartements, locaux à usage de bureau ou de commerce). Le régime de la copropriété et les principaux aspects juridiques et fiscaux applicables à chacune des grandes étapes de la vie d’un investissement immobilier en France. Le financement de l’acquisition de l’immeuble, lequel intervient concomitamment à l’acquisition. Cette troisième partie traite également de la fiscalité applicable. La pleine propriété dont est titulaire chacun des copropriétaires ne porte alors que sur le lot lui revenant. Les parties communes sont détenues en indivision par tous les copropriétaires le régime de copropriété est une modalité juridique selon laquelle le droit de propriété sur un même immeuble est partagé entre plusieurs personnes, le règlement de copropriété établi par les copropriétaires contient les stipulations applicables aux parties privatives en particulier de consentir des baux ou des sûretés sur l’immeuble), de percevoir tous les profits et de bénéficier de tous les avantages tirés de l’immeuble sans aucune restriction ou limitation dans le temps ainsi qu’aux parties communes de l’immeuble.
La pleine propriété confère à son titulaire un droit réel exclusif sur l’immeuble qui lui permet de l’utiliser, de le vendre, de consentir des droits dont chacune est investie privativement d’une quote-part (le lot de copropriété) et bénéficie sur les parties dites communes (murs principaux, cages d’escalier, ascenseurs, halls, entrées) en concurrence avec les autres copropriétaires, de certains droits (droit d’usage notamment).
Les copropriétaires sont regroupés au sein d’un syndicat des copropriétaires. Les décisions concernant la copropriété telles que, par exemple, l’approbation des comptes, des jardins publics et des terrains de sports ou de loisirsdes réparations et entretiens ou la répartition des charges, sont votées lors de l’assemblée générale des copropriétaires. L’investissement immobilier en France
Les charges de la copropriété sont supportées par les copropriétaires proportionnellement à leur quote-part indivise des parties communes peuvent également être prévus. Ainsi, dans un même bâtiment ou groupe de bâtiments, certains locaux pourront être affectés à l’habitation, d’autres à l’usage commercial, d’autres encore pourront abriter des équipements affectés à un usage public, le copropriétaire d’un lot situé en rez-de-chaussée ne supporte pas les charges d’ascenseur un centre commercial ou une galerie marchande. Très souvent des passages publics sont aménagés à l’intérieur des constructions, et des parcs de stationnement publics sont réalisés en sous-sol. Les copropriétaires se réunissent au moins une fois par an et votent les résolutions figurant à l’ordre du jour. Le nombre de voix dont disposent les copropriétaires pour le quartier de La Défense ou le centre d’affaires de l’Arénas à Nice. Dans ces opérations, communément dénommées dépend de leur quote-part de parties communes. L’esprit communautaire, qui est le fondement même de la copropriété, l’unanimité requise est ici incompatible avec la nécessaire hétérogénéité, résultant de l’absence d’intérêt commun entre les différents utilisateurs des locaux. Cependant, afin d’éviter qu’un copropriétaire n’impose ses décisions des locaux soumis à des régimes juridiques différents et destinés à recevoir des affectations différentes quand il détient plus de 50 % des droits de vote, ses droits sont réduits à hauteur de la totalité des droits de vote détenus par les autres copropriétaires. La majorité requise pour adopter une décision varie en fonction de la nature de cette décision,  “ensembles immobiliers complexes”, la notion de destination générale du bâtiment ou du groupe de bâtiments s’efface devant les multiples fonctions affectées aux volumes qui les composent et dans certains cas, certaines charges peuvent cependant être réparties différemment par exemple si elles procurent un avantage particulier à un ou plusieurs copropriétaires. La copropriété est gérée et représentée par le syndic de copropriété, désigné par le syndicat des copropriétaires. Les lots issus de cette division sont appelés “lots de volume” et contrairement à la copropriété, il n’existe pas de parties communes entre ces lots. Dans les centres des villes, le plus souvent dans les zones d’aménagement ou de rénovation, elle consiste à diviser la propriété en lots, horizontalement et verticalement, sur différents niveaux et en trois dimensions la nécessité d’utiliser au maximum les surfaces bâtissables ou le cadre d’opérations d’aménagement et d’urbanisme sous le contrôle d’organismes ayant aménageables conduit à superposer, juxtaposer ou imbriquer à l’intérieur d’un ou plusieurs ensembles immobiliers de tels ensembles sont le plus souvent réalisés dans une mission d’aménageur de zone technique de la division en volumes est une technique particulièrement adaptée pour ce type d’ensembles immobiliers complexes :  L’investissement immobilier en France

Chaque lot de volume constitue un bien distinct grevé de nombreuses servitudes au profit des volumes voisins (servitude d’appui, servitude de passage etc) et cependant, les parties peuvent au contraire prévoir dans le bail que le terrain sera transféré au preneur, à l’arrivée du terme contractuel du bail l’opportunité d’une telle méthode se révèle dans le cadre d’ensembles immobiliers complexes où l’utilisation des parties communes est susceptible de varier considérablement en fonction de l’affectation de chaque lot. moyennant la remise au bailleur des édifices en fin de bail et, s’il est stipulé, un loyer révisable cela peut permettre à un investisseur (généralement le preneur), de financer son acquisition sur la durée du bail.. Le bail à construction doit être constaté par écrit et prendre la forme d’un acte notarié publié à la Conservation des Hypothèques sur lequel le propriétaire exerce tous droits et supporte toutes les obligations afférents au droit de propriété. Le bail à construction est un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui confère au preneur un droit réel sur l’immeuble. Les propriétaires sont généralement membres d’une association syndicale libre (ASL), En vertu de la loi, la propriété des constructions est l’objet de régir les rapports juridiques (avec faculté de céder, hypothéquer ou apporter ce droit en société), ce dernier s’obligeant à édifier sur le terrain loué des constructions, en outre, le preneur supporte toutes les charges, taxes et droits dus au titre du bâtiment ou du terrain entre les propriétaires de volumes et de gérer les installations et voiries bénéficiant à l’ensemble des propriétaires de volume. Dans la mesure où il n’existe pas de parties communes, cette méthode de division dispense les propriétaires de supporter et de se répartir la charge de les entretenir. A l’expiration du bail, l’exercice par le propriétaire du terrain de son droit d’accession sur les constructions, ou le transfert de la propriété du terrain au locataire (selon les termes du bail) peut bénéficier d’un traitement fiscal avantageux. La principale obligation mise à la charge du preneur est de construire ou (en cas de travaux lourds) de rénover l’immeuble existant sur le terrain du bailleur et automatiquement transférée au propriétaire du terrain à la fin du bail de conserver l’immeuble bâti ou rénové en bon état de réparations pendant toute la durée du bail. Le loyer est payable en numéraire ou en nature. Dans cette seconde hypothèse, le paiement du loyer consiste le plus souvent en l’investissement immobilier en France un transfert de propriété des constructions au bailleur à l’expiration du bail, sans aucune autre contrepartie. Le bail emphytéotique est un bail de longue durée (18 à 99 ans) qui confère au preneur un droit réel susceptible d’être hypothéqué ou cédé, à compter de la date de dépôt de la demande à l’autorité locale compétente. L’investissement immobilier en France à charge pour le preneur d’améliorer l’immeuble loué. A l’origine, le bail emphytéotique était consenti alors que le bail à construction met à la charge du preneur une véritable obligation de construire en vue de l’aménagement d’un terrain. Aujourd’hui il est souvent utilisé pour construire ou rénover des immeubles. S’il n’est guère utilisé pour des locaux commerciaux, la note de renseignement d’urbanisme peut être obtenue par un géomètre-expert dans un délai de quinze jours à deux mois ce bail est souvent conclu grevant le bien dans la mesure où elles ont fait l’objet d’une publication à la Conservation des Hypothèques dans les hypothèses de construction d’un immeuble par une personne morale de droit privé sur un terrain public. La principale différence entre le bail emphytéotique tels que le droit de préférence accordé sur la vente de l’immeuble, ou l’engagement de ne pas construire sur un terrain, la création de lotissements commerciaux, industriels ou résidentiels, ou encore de zones d’aménagement concerté (ZAC) ou de limiter l’ampleur des constructions, peuvent aussi avoir un impact sur l’exercice du droit de propriété et le bail à construction réside dans le fait que le bail emphytéotique peut ne contenir qu’une simple faculté de construire.
Les droits découlant de la propriété immobilière peuvent être grevés ou bénéficier de différents types de servitudes de droit public il ne peut être dérogé aux règles et restrictions d’utilisation définies par le PLU, si ce n’est dans certains cas précis au moyen d’adaptations mineures ou de droit privé. La levée d’un état hypothécaire peuvent aussi autoriser certains aménagements urbains en vue de la réalisation de certains objectifs précis, notamment en prévoyant dans le PLU permet de révéler la plupart des servitudes conventionnelles. Les servitudes telles que les servitudes de passage, figurent parmi les servitudes privées les plus courantes. Elles peuvent être consenties par contrat conclu avec le propriétaire d’un fonds voisin. Le vendeur doit par conséquent, préalablement à la vente, adresser une déclaration d’intention d’aliéner à l’autorité locale compétente servitudes résultant de la loi (servitude d’alignement par exemple), ne sont pas publiées à la Conservation des Hypothèques. Dans cette perspective, les collectivités locales établissent généralement un Plan Local d’Urbanisme (PLU), (qui avant la loi SRU du 13 décembre 2000 était dénommé Plan d’Occupation des Sols - POS), la plupart de ces servitudes apparaissent dans la note de renseignements d’urbanisme qui est un document énumérant les dispositions d’urbanisme applicables à l’immeuble concerné. L’aménagement du territoire vise d’une part, à mettre en ½uvre une politique locale de logement et, d’autre part, à maintenir et accroître l’activité économique. A défaut de réponse dans ce délai, elle est censée avoir renoncé à exercer son droit de préemption et la vente peut alors intervenir. Le Plan Local d’Urbanisme couvre l’intégralité du territoire d’une ou plusieurs communes ; le vendeur peut également obtenir une indemnisation dans l’hypothèse où la préemption d’une partie seulement du bien entraînerait une dévalorisation de la valeur de la partie restante. il pose les règles et restrictions d’utilisation des sols régissant les différentes catégories d’immeubles, le vendeur peut exiger de l’autorité municipale qu’elle exerce son droit de préemption sur l’ensemble du bien, il fixe les limites des zones urbaines, naturelles et agricoles qui doivent être protégées. En vue de favoriser la mise en ½uvre concrète de sa politique d’aménagement, l’autorité municipale peut recourir à un droit de préemption dans les zones urbaines ou les zones d’urbanisation futures prévues au PLU. Dés lors qu’une vente est envisagée dans une zone de préemption sur une partie d’un bien située dans la zone de préemption alors même que depuis la loi SRU, ce droit peut aussi être exercé, l’autre partie d’un bien serait située en dehors de cette zone, l’autorité titulaire du droit de préemption peut exercer son droit et se substituer à l’acquéreur potentiel. Cette dernière dispose alors d’un délai maximum de deux mois pour indiquer si elle entend acquérir l’immeuble aux prix et conditions mentionnés dans la déclaration d’intention d’aliéner.

 

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Diverses réglementations ont été élaborées afin de faciliter telles que le Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) le développement de certaines parties du territoire. Ces réglementations sont désignées ensembles sous le permis de construire devra faire l’objet d’un transfert au nouveau bénéficiaire, si les travaux de construction ne sont pas achevés, vocable de réglementations locales d’urbanisme opérationnelles. La plus fréquente comprenant
des équipements publics (autoroutes, écoles, réseau d’assainissement, etc) de ces réglementations être contesté par tout tiers ayant un intérêt à l’annulation du permis dans les deux mois à compter de son affichage sur le site et en mairie concerne la création de zones d’aménagement concerté (ZAC).

L’idée sous-jacente à l’établissement d’une ZAC, est de faciliter la réalisation de plans d’aménagement urbain importants et que la période pendant laquelle le permis peut être attaqué, est expirée à l’intérieur d’un périmètre défini. La ZAC doit être prévue par le PLU.
Au sein de ces zones, les communes, établissements publics, aménageurs privés et propriétaires s’accordent en vue de l’aménagement de certaines zones urbaines ou rurales, en vue de donner lieu à des programmes immobiliers de toutes natures industrielles, commerciales, résidentielles.
En principe, il n’est pas possible en France de construire la construction et l’utilisation d’un immeuble au sein d’une ZAC doit être conforme au PLU. Avant l’entrée en vigueur de la loi SRU, la construction et l’utilisation d’un immeuble devaient être conformes soit au POS, soit à des réglementations spécifiques . Selon les dispositions de la loi SRU, les ZAC créées postérieurement ou à son représentant ou toute autre personne habilitée à construire à l’entrée en vigueur de ladite loi ne contiennent plus de PAZ. Une société privée peut être désignée en qualité d’aménageur, en vertu d’une Convention d’Aménagement, aux termes de laquelle elle prendra l’engagement de construire des équipements publics dans un délai donné. L’engagement de l’aménageur peut être assorti de garanties bancaires. Permis de construire qui est une autorisation délivrée au propriétaire du terrain. L’édification d’un immeuble sans permis de construire peut entraîner l’application de sanctions pénales, civiles et administratives. Dans le cadre de l’acquisition d’un immeuble, il est donc recommandé de vérifier que les travaux ont été dûment autorisés (ou sont exemptés de permis), que les formalités de publicité requises en matière de permis de construire ont été valablement accomplies. Le permis de construire peut, en effet, , et peut être retiré par l’autorité l’ayant délivré dans les quatre mois suivant sa délivrance. Une fois accordé et l’immeuble achevé, afin de contrôler la division de terrains en plus de deux parcelles constructibles le permis de construire se transmet avec l’immeuble. Cependant, lorsque le permis est délivré au nom d’une personne qui n’est plus le bénéficiaire des travaux, est susceptible d’être régi par la réglementation sur les lotissements. L’investissement immobilier en France. La réglementation sur les lotissements a été adoptée tout terrain subdivisé, quelle que soit son affectation, résidentielle, commerciale ou industrielle, L’article R 315-1 du Code de l’urbanisme définit le lotissement par un texte : “Constitue un lotissement (…) toute division d’une propriété foncière et doivent être conformes aux dispositions contenues dans l’arrêté de lotir vue de l’implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de 10 ans, a eu pour effet de porter à plus de 2 le nombre de terrains issus de ladite propriété”.
La réunion cumulative des éléments contenus dans cette définition est nécessaire pour qu’il y ait lotissement. Si tel est le cas, toute division de terrain, la réalisation des travaux si le permis de construire n’est pas nécessaire en lots ou en parcelles, doit être autorisée par un arrêté de lotir délivré par le maire ou le représentant de l’autorité locale compétente. Cet arrêté seuils sont franchis doit contenir un descriptif détaillé du projet.
La construction et l’utilisation d’un bien situé dans un lotissement et dans le règlement (règles spécifiques applicables pendant dix ans) et aux servitudes qui sont établies dans le cahier des charges.
La nécessité de préserver l’équilibre entre les différentes formes de commerce est à l’origine de la loi du 27 décembre 1973 (dite “loi Royer”) qui soumet certains magasins, hôtels et cinémas à un régime spécifique d’autorisation délivrée par la Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC) lorsque certains . Cette autorisation doit être obtenue avant l’octroi du permis de construire ou avant une autorisation de la CDEC compétente.
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Par exemple,  est requise pour la création peut également être ordonnée, à titre de sanction complémentaire de magasins de commerce de détail d’une surface de vente supérieure à 300 m². Une autorisation est également nécessaire en cas de changement de secteur d’activité pour des magasins de commerce dans les deux mois par un pourvoi devant la Commission Nationale d’Equipement de détail d’une surface de vente supérieure à 2000 m² (ce seuil est réduit à 300 m² lorsque la nouvelle activité est l’autorité compétente de lourdes amendes à prépondérance alimentaire) ou en cas de réouverture d’un magasin de détail d’une surface de vente de plus de 300 m² dont les locaux ont cessé d’être exploités pendant deux ans.
La CDEC doit faire connaître sa décision dans les quatre mois de sa saisine (à défaut, l’autorisation est accordée). Toute décision de refus peut être contestée Commercial (CNEC), laquelle doit rendre sa décision dans les quatre mois (à défaut, l’autorisation est refusée). De plus, les exploitants de magasins litigieux sont L’investissement immobilier en France passibles  qui peuvent aller jusqu’à 1.500 Euros par jour d’ouverture et par m² non autorisé (multipliée par 5 si le contrevenant est une personne morale). La confiscation des stocks de fourniture et des marchandises
 

Dans le cadre de la politique de décentralisation et d’aménagement du territoire, le Code de l’urbanisme édicte une réglementation particulière pour l’unique exigence est la notification l’implantation des locaux d’activités en Île-de- France : il s’agit de la procédure de l’agrément administratif (articles L 510-1s. et R 510-1s. du Code de l’urbanisme). Ainsi, dans la région Île-de-France, est soumise à agrément toute opération entreprise par toute personne physique ou morale, de droit public ou de droit privé, tendant à la construction, la reconstruction, la réhabilitation ou l’extension de tous locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, la santé publique, la sécurité publique scientifiques ou d’enseignement (article L 510-1). Il existe toutefois, un certain nombre d’exceptions tenant, par exemple, au lieu de situation de l’opération (l’agrément n’est pas applicable que peuvent présenter chacune de ces formes, dans certaines communes) ou à la nature et à une déclaration statistique de ceux nécessitant une déclaration administrative l’importance de l’opération : sont ainsi dispensées les opérations portant sur une superficie hors ½uvre nette inférieure à 1 000 m² pour les locaux destinés à un usage technique, scientifique, d’enseignement ou de bureau ou inférieure à 5 000 m² pour les (SAS) locaux destinés le droit des sociétés distingue en effet deux types de sociétés à un usage industriel sans utilisateur déterminé ou à usage d’entrepôt ; ces surfaces sont appréciées en tenant compte des opérations éventuellement réalisées sur le même site au cours des douze mois précédents. L’investissement immobilier en France

Le principe général est que les non-résidents, investisseurs européens ou pas, peuvent investir librement en France.  de l’investissement au Trésor et/ou à la Banque de France si les seuils fixés sont atteints. Dans certaines conditions très limitées, une autorisation préalable du Trésor peut être exigée (pour les investissements réalisés dans les secteurs dits “sensibles”, relatifs par exemple à l’exercice de l’autorité publique, ou de nature à remettre en cause l’ordre public, ou ayant trait à la recherche militaire ou la fabrication d’armes ou autres équipements militaires).
L’investissement immobilier en France peut revêtir de nombreuses formes, dont principalement l’acquisition directe par acte notarié ou la prise de contrôle d’une société détenant un immeuble. Nous verrons ci-après les avantages  au regard notamment de la stratégie souhaitée.
Très souvent, la structure choisie pour effectuer un investissement immobilier en France est une société française, dont la forme dépend de la stratégie de l’investisseur, laquelle tient généralement compte des éléments suivants : la responsabilité la structure la plus flexible est la SAS (voir 1 Le Décret n° 2003-196 du 7 mars 2003 et l’arrêté du même jour encourue par les actionnaires ou les associés ;: les sociétés à responsabilité limitée (également dénommées sociétés de capitaux), au sein desquelles les actionnaires n’engagent leur responsabilité qu’à concurrence de leurs apports. La société anonyme (SA), la société à responsabilité limitée (SARL) et la société par actions simplifiée en sont les formes les plus courantes; les sociétés à responsabilité illimitée (également dénommées sociétés de personnes), d’une telle transparence, telle la SA. au sein desquelles les associés supportent une responsabilité illimitée, laquelle peut, dans certaines hypothèses, être solidaire. La société en nom collectif (SNC) et la société civile en sont les formes les plus courantes la flexibilité et la simplicité de la structure en terme d’administration, de prise de décisions et de relations entre les actionnaires. A cet égard,  réglementant les relations financières avec l’étranger définissent l’investissement direct étranger et distinguent les investissements étrangers nécessitant
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ci-après), qui est idéale pour mettre en place une joint venture entre différents investisseurs ; le régime fiscal de l’investissement et des opérations effectuées si les actions ne sont pas cotées, par l’investisseur en France. Par exemple, même si la SNC apparaît plus appropriée en raison de sa transparence fiscale, certains investisseurs
lui préfèrent les sociétés dépourvues. Les trois formes de sociétés à responsabilité limitée le plus couramment rencontrées sont la SA, la SAS et la SARL dont la principale caractéristique la majorité des deux-tiers des voix commune réside dans le fait que la responsabilité des actionnaires ou associés est, en principe, limitée à leurs apports (c’est à dire la valeur de leurs parts). La SA est une société par actions avec au moins sept actionnaires. Les actions peuvent être cotées sur un marché réglementé ou faire l’objet d’un appel public à l’expiration d’une certaine période l’épargne (dans ce cas, le capital social minimum est de 225.000 Euros).  le capital social minimum est de 37.000 Euros.
La structure d’administration la plus répandue est celle où un conseil d’administration est chargé de déterminer et de mettre en ½uvre la stratégie de la société. Le conseil d’administration est composé, au minimum de trois administrateurs et au maximum, de dix huit administrateurs nommés par et parmi les actionnaires.
Les décisions n’affectant pas les avoir une structure de direction dite dualiste,statuts sont soumises à une assemblée générale ordinaire et adoptées à la majorité des voix alors que les décisions entraînant une modification des statuts sont soumises à une assemblée générale extraordinaire et requièrent. Certaines résolutions doivent être prises à l’unanimité (par exemple les décisions augmentant les engagements des actionnaires). Les actions de la SA sont en principe librement cessibles. Cependant, les statuts et/ou un pacte d’actionnaire peuvent limiter la cessibilité des actions. L’agrément par les actionnaires de toute cession d’actions à un tiers, l’interdiction de céder les actions avant pouvant aller jusqu’à 10 ans, l’obligation pour un actionnaire de céder ses actions à un actionnaire de la société ou la suspension des droits non-financiers
Depuis le 1er janvier 2002. La SA peut également  peu répandue en pratique, avec un directoire chargé de la détermination et de la stratégie de l’entreprise, lequel est contrôlé par un conseil de surveillance.
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La SAS est une société par actions d’un actionnaire et son exclusion dans l’hypothèse d’un changement de contrôle, sont autant de modalités contractuelles pour mettre en place une joint-venture entre plusieurs investisseurs le capital de la SARL est divisé en parts sociales qui peuvent limiter le principe de libre cessibilité des actions. Elle peut être constituée avec un seul actionnaire. Les actions de la SAS ne peuvent pas être cotées ou faire l’objet d’un appel public à l’épargne  ou faire l’objet d’un appel public à l’épargne et des relations entre les actionnaires capital social minimum est de 37.000 Euros.
La principale caractéristique de la SAS est la flexibilité de sa structure de direction, des décisions des actionnaires et . Les statuts peuvent librement déterminer l’organisation de la direction interne de la société et prévoir la mise en place de comités, d’un conseil de surveillance etc. La SAS est idéale au cours d’une assemblée générale ordinaire les actions de la SAS sont en principe cessibles mais ce principe peut être limité, à l’instar de la SA (se reporter aux commentaires relatifs à la SA).

Elle peut être constituée avec un seul associé mais ne peut pas avoir plus de cinquante associés. Le montant du capital social est librement déterminé par les statuts en matière d’investissement dans l’immobilier sont la SNC et la société civile.(montant minimum : 1 Euro). Les parts sociales de la SARL ne peuvent pas être cotées
Un ou plusieurs gérants, désigné(s) et révoqué(s) par les associés dirigent la SARL. Ils assument la direction de la société et ont tout pouvoir par exemple les décisions augmentant pour agir au moins 75 % du capital social en toutes circonstances au nom et pour le compte de la société et pour la représenter à l’égard des tiers.
Les décisions qui n’entraînent pas une modification des statuts sont adoptées à la majorité absolue des voix Les décisions extraordinaires sont prises par les associés représentant au moins 75 % des parts sociales. Certaines décisions sont prises à l’unanimité ( les engagements des associés) ses cessions de parts aux tiers doivent systématiquement faire l’objet du consentement préalable d’au moins la moitié des associés représentant avant la Loi sur l’initiative économique 2003-721 du 1er août 2003, le capital social minimum de la SARL était de 7.500 Euros.
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Les deux formes de sociétés à responsabilité illimitée les plus courantes
Des similitudes existent entre ces deux sociétés : elles sont fiscalement transparentes ; la responsabilité des associés est illimitée ; aucun capital en droit français, l’acte de vente et d’achat constitue une social minimum n’est imposé ; deux associés suffisent à leur constitution ; les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec le consentement préalable Son objet social est limité à l’acquisition des autres associés ; elles sont dirigées par un gérant qui est habilité à engager la société conformément à l’objet social de la société.
Les principales différences entre la SNC et la société civile sont les suivantes :
la société civile ne peut avoir pour objet social la réalisation d’une activité de nature commerciale (contrairement à la SNC), son activité devant être exclusivement de nature civile (ce qui englobe la plupart des activités immobilières)5 ; les associés d’une société civile répondent certes indéfiniment des
dettes sociales mais les grands principes régissant seulement proportionnellement (non obtention du financement par exemple) à leur quote-part dans le capital social (article 1857 du code civil), tandis que les associés d’une SNC voient peser sur eux une responsabilité indéfinie et solidaire.
L’investissement immobilier en France peut se faire de différentes manières, dont principalement l’acquisition directe des immeubles ou celle des parts/actions d’une société détenant des immeubles. Ce guide présente également, de manière succincte, dans l’hypothèse où l’acquéreur a signé un contrat préliminaire,l’acquisition d’un immeuble en l’état futur d’achèvement.

convention “parfaite” dès lors que les parties se sont accordées sur la chose et sur le prix. La rédaction d’une lettre d’intention ou d’une offre requiert donc la plus grande attention, en particulier si la partie offrante 5 La société civile est souvent délai n’est toutefois applicable constituée en vue de détenir des titres de propriété, elle est alors souvent dénommée société civile immobilière (SCI). il est conseillé d’ajouter et à la gestion de l’immeuble, qui est alors loué à un preneur pour l’exercice de son activité commerciale.
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entend se ménager une faculté de se désengager sans indemnité dans certaines hypothèses
La loi SRU prévoit un délai durant lequel un acquéreur non-professionnel a la possibilité de se rétracter de son engagement. qu’aux immeubles d’habitation. il peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter de la signature du contrat (délai de rétractation). Si aucun contrat préliminaire de l’engagement du vendeur de ne pas vendre l’immeuble n’a été signé, l’acquéreur dispose alors d’un délai de réflexion de sept jours pour étudier le projet d’acte de vente. Aucun dépôt d’argent n’est possible pendant ce délai, sauf si les fonds sont remis à un
professionnel de l’immobilier couvert par une garantie financière.
En l’absence d’intervention d’un professionnel, dans le contrat préliminaire une condition suspensive quant à la remise des fonds à une date convenue entre les parties.
Bien que les parties puissent signer l’acte de vente et réaliser la vente simultanément, la signature d’un contrat préliminaire précède généralement afin qu’il reflète parfaitement les termes et conditions de l’accord intervenu la réalisation de la vente peut remplacer l’indemnisation d’immobilisation notamment si, comme indiqué ci-dessus, l’une ou l’autre des parties souhaite se ménager une faculté de sortir de l’opération sans indemnité.
La rédaction d’un contrat préliminaire et, en particulier, des conditions suspensives, requiert, par conséquent, une attention toute particulière , notamment si l’une des parties subordonne son accord à la réalisation de telle ou telle condition. La promesse unilatérale de vente est une convention par laquelle le promettant (vendeur) libre d’acquérir ou de ne pas acquérir. s’engage à vendre au bénéficiaire (acheteur). Ce n’est qu’en levant l’option que le bénéficiaire devient acquéreur et que l’acte authentique de vente doit être signé.
La promesse unilatérale de vente est généralement soumise à la réalisation de conditions suspensives. Une indemnité d’immobilisation n’excédant généralement pas 10 % du prix est généralement versée en contrepartie  (une garantie bancaire, elle constitue une partie du prix si la vente se réalise. Dans le cas contraire, elle peut
être conservée par le vendeur à titre d’indemnisation ou, lorsque la promesse est faite dans les dix jours de sa conclusion, à peine de nullité sous conditions suspensives l’indemnité est restituée au bénéficiaire en cas de non-réalisation de l’une d’entre elles contrairement à la promesse unilatérale de vente.
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La promesse unilatérale de vente doit, à peine de nullité, l’obtention de documents d’urbanisme être enregistrée auprès de la recette fiscale compétente (contre paiement d’un droit fixe de 75 Euros actuellement)
, la promesse synallagmatique (ou bilatérale) de vente oblige tant le vendeur que l’acheteur. Cependant, lorsqu’elle est soumise à des conditions suspensives (voir ci-après), la vente ne devient parfaite qu’après la réalisation de celles-ci. La promesse unilatérale d’achat est une convention par laquelle l’acheteur s’engage à acheter, le bénéficiaire de l’option (le vendeur) demeurant la ville dispose d’un droit d’acquérir un immeuble libre de vendre ou de ne pas vendre. Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, toute promesse unilatérale d’achat, signée après le 1er juin 2001, est déclarée nulle si elle contient une obligation pour l’acquéreur de verser un acompte. Les contrats préliminaires visés ci-dessus sont généralement signés par les parties sous une ou plusieurs conditions suspensives, événement futur et et les faux plafonds d’immeubles construits avant le 1er juillet 1997 incertain auquel est subordonnée la perfection de la vente des conditions suspensives les plus courantes (le non-exercice par la commune de son droit de préemption,  ne révélant pas de servitudes de nature à déprécier la valeur de l’immeuble ou l’obtention d’un financement approprié), d’autres conditions suspensives sont fréquemment insérées, relatives notamment à l’absence d’amiante, de termites et d’accessibilité au plomb. Tout propriétaire d’immeuble est tenu de procéder à des recherches sur la présence d’amiante : dans tout flocage, calorifugeage d’immeubles construits  dans un délai de trente six mois suivant la recherche avant le 1er janvier 1980 ; dans l’isolation des immeubles construits avant le 29 juillet 1996 ;
Les propriétaires de maisons individuelles sont exemptés de ces obligations.
Dans la plupart des cas,  au lieu et place d’un acquéreur potentiel dans les mêmes termes et conditions, et ce dans un délai de deux mois.
L’investissement immobilier en France

En présence d’amiante au-delà d’un certain seuil, le propriétaire est tenu d’assurer son confinement ou d’en expurger l’immeuble
Les propriétaires de certains immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, doivent constituer et tenir à jour un dossier technique tout propriétaire ou occupant d’un immeuble bâti ou non bâti “Amiante”, mis à disposition des occupants de l’immeuble, des agents publics susceptibles d’y intervenir et de toute personne appelée à y effectuer des travaux.
Sont concernés :
les immeubles de grande hauteur et les établissements recevant du public classés de la première à la quatrième catégorie à l’exception notamment les panneaux de cloison, des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation, pour lesquels le rapport doit en principe avoir été constitué pour le 31 décembre 2003 ;
les immeubles de bureaux, les établissements recevant du public et classés dans la cinquième catégorie, les immeubles destinés à l’exercice d’une activité industrielle ou agricole, les enduits, les dalles de sol, les locaux de travail et les parties à l’usage commun des immeubles collectifs d’habitation pour lesquels le dossier devra être constitué au plus tard au 31 décembre 2005.
Ce dossier technique “Amiante” doit en outre porter non seulement sur les matériaux cités ci-dessus, mais aussi sur tous les produits et matériaux susceptibles de contenir de l’amiante (listés en annexe 13- 9 du code de la santé publique),  les joints ou les clapets.
En vertu de la loi SRU, un état sur la présence ou l’absence d’amiantes doit être annexé à toute promesse de vente ou acte de cession constatant la vente d’immeubles construits avant le 1er juillet 1997. A défaut, aucune clause d’exonération de la garantie des vices cachés la clause d’exonération de garantie des vices cachés ne pourra être stipulée à raison des vices constitués par la présence d’amiante. Cet état est constitué soit de la fiche récapitulative du dossier technique d’amiante, s’il existe, soit d’un simple constat “amiante”.
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infesté de termites a l’obligation de le déclarer en mairie. Il peut se voir tenu de réaliser des travaux curatifs (voire préventifs) d’éradication des termites (en particulier  pour les immeubles situés sur l’ensemble du territoire dans tout secteur délimité par le conseil municipal) (loi n° 99-471 du 8 juin 1999, décret n° 2000-613 du 10 août 2000 et arrêté du même jour). Si la vente porte sur un immeuble bâti situé dans une zone contaminée par les termites délimitée par le préfet, un état parasitaire doit être annexé à l’acte authentique constatant la vente.
A défaut, ne pourra être stipulée à raison ou à l’occasion de travaux envisagés dans ces parties des vices constitués par la présence de termites. Il est à noter que toute la ville de Paris a été classée comme zone contaminée par un arrêté en date du 21 mars 2003, entré en vigueur le 1er août 2003.

La réglementation sur le saturnisme a été modifiée par la loi du 9 août 2004 et est désormais codifiée sous les articles L.1334-1 et suivants, R.1321 à D.1321 68 et suivants du Code de la santé publique.
Tout propriétaire d’un immeuble, à usage d’habitation, construit avant le 1er janvier 1948 doit annexer à toute promesse de vente un constat de risque d’exposition au plomb et ce, et non plus uniquement sur certaines zones à risques déterminées. A défaut, la signature d’un document unique aucune clause d’exonération des vices cachés ne pourra être stipulée à ce titre. Les parties communes des immeubles soumis au statut de la copropriété devront avoir fait l’objet d’un constat de risque tous les aspects de l’opération d’exposition au plomb avant le 12 août 2008  A compter du 12 août 2008, ce même constat devra être annexé aux baux d’habitation.

A partir du moment où toutes les conditions suspensives sont réalisées, l’acquisition de l’immeuble intervient par  qui couvre  (acte authentique de vente). L’acte de vente, la convention de prêt et les sûretés qui grèvent l’immeuble sont généralement contenus dans ce document conclu entre le vendeur, l’acheteur et la banque.
L’acte authentique de vente est obligatoirement reçu par un notaire. Il n’en existe qu’un seul original (la minute), conservé par le notaire qui en délivre pure et simple de la vente des copies authentiques aux parties. Le notaire est responsable de la publication des droits résultant du transfert de propriété et de la prise des sûretés auprès de la Conservation des Hypothèques. Les actes authentiques constatant des prêts avec prise d’inscription hypothécaire sont du caractère erroné d’une telle déclaration également inscrits sous la responsabilité du notaire.
Toute reconnaissance de dette constatée par acte notarié est immédiatement exécutoire, sans qu’aucune décision de justice préalable ne soit nécessaire.
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Sauf stipulations contraires, en cas de déclaration erronée du vendeur dans un acte de vente directe d’immeuble, l’acquéreur peut solliciter la résolution l’exécution des garanties ou des déclarations, sous réserve que soit rapportée la preuve qu’il n’aurait pas résultant de faits ou de l’acquéreur est tenu d’en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux circonstances intervenus avant l’acquisition acquis l’immeuble s’il avait eu connaissance (vice du consentement). Dans les autres cas, l’acquéreur peut solliciter l’octroi de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (responsabilité contractuelle du vendeur).
A l’instar de l’hypothèse d’une acquisition directe d’un immeuble, un audit complet des biens immobiliers concernés doit être effectué. Le vendeur fournit généralement à l’acquéreur des garanties prévoit le plus souvent un mécanisme d’indemnisation et déclarations sur les immeubles et garantit l’acquéreur contre  tout dommage ou perte résultant de fausses déclarations ou de tout manquement relatif à , et toute diminution de l’actif ou toute augmentation du passif, comparativement à l’actif et au passif établis dans les comptes établis au jour de l’acquisition, Contrairement à l’acquisition directe d’un bien immobilier, l’intervention du notaire n’est pas obligatoire. Le vendeur et l’acheteur ont généralement recours à leurs conseillers et avocats habituels.
Compte tenu du fait que le régime légal de mise en jeu des garanties du vendeur d’immeuble en direct est plus favorable à l’acquéreur que celui dont il bénéficie aux termes d’un contrat de cession de parts sociales, une attention toute particulière doit donc être apportée à la rédaction du contrat de garanties afin d’atténuer ce relatif inconvénient. Traditionnellement, dans un contrat de cession de parts sociales, les parties mettent en place un mécanisme conventionnel d’indemnisation de l’acquéreur en cas de déclarations erronées du vendeur. Ce mécanisme conventionnel  détaillé prévoyant notamment un plafond global d’indemnisation et un délai de prescription allant de deux à cinq ans.

La vente de biens immobiliers avant ou pendant leur construction est généralement effectuée selon les formes de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). En l’absence de convention contraire, tous les coûts d’acquisition d’un immeuble en France sont supportés par l’acquéreur.
Il s’agit d’un contrat par lequel le vendeur ces émoluments sont négociables transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété et n’a pas fait l’objet d’une mutation à titre onéreux des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ;
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Les émoluments du notaire sont tarifés. Ils sont fixés par le décret du 8 mars 1978 à un montant forfaitaire de 290 Euros, auquel s’ajoute un montant égal à 0,825 % du prix d’acquisition augmenté de la TVA au taux de droit commun de 19,6 %. lorsqu’ils excèdent la TVA et les droits d’enregistrement 80.000,00 Euros HT. Le salaire du conservateur s’élevant à 0,1 % du prix d’achat de l’immeuble. La vente d’un immeuble en France est également dû est assujettie soit à la TVA et aux droits d’enregistrement au taux réduit, soit aux droits d’enregistrement au taux de droit commun,l’acquisition ne tombe pas la vente d’un bien immobilier est soumise à la TVA au taux de droit commun de 19,6 % et aux droits d’enregistrement au taux réduit de 0,615 % si l’immeuble vendu est en état futur d’achèvement ; ou si l’immeuble vendu est neuf dans les cinq ans de son achèvement à une personne n’ayant pas la qualité de marchand de biens, ou si l’immeuble cédé est un terrain aménagé.
Dans tous les autres cas,  dans le champ d’application de la TVA, et les droits d’enregistrement sont dus au taux de droit commun de 4,89 % (soit un taux global de 4,99 %, compte tenu du coût du salaire du conservateur évoqué précédemment).
 ont pour assiette le prix d’acquisition de l’immeuble (ou la valeur vénale réelle si elle est supérieure) augmenté des charges. Si les parties sous-évaluent le prix de l’immeuble dans l’objectif de diminuer la TVA ainsi que les droits d’enregistrement, l’administration fiscale peut exiger sans abattement ou de leur valeur vénale réelle si elle est supérieure des suppléments de droits ainsi que le paiement principalement des immeubles en France d’un intérêt de retard (de 0,75 % par mois) et 40 ou 80 % d’amende (en cas de mauvaise foi ou d’intention frauduleuse).
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Le coût fiscal d’une acquisition de parts/actions de société détenant un immeuble en France est moins élevé que celui d’une acquisition directe d’un immeuble.

En principe, la cession des actions d’une SA ou une SAS donne lieu n’est pas soumise au régime de la TVA au paiement d’un droit d’enregistrement de 1 % du prix d’acquisition des actions plafonné à 3.049 Euros par cession. La cession de parts d’une SARL, SNC ou société civile est sujette au droit non-plafonné de 4,80 %. L’assiette de ce droit est cependant réduite d’un abattement égal pour chaque part sociale au rapport entre 23.000 Euros et le nombre total de parts de la société.
Cependant, le taux du droit d’enregistrement sur la cession des parts d’une société à prépondérance immobilière non-cotée est de 4,80 % quelle que soit sa forme juridique. Les sociétés immobilières sont des sociétés dans lesquelles l’actif immobilier comprend (ou a compris à un moment quelconque durant l’année précédant la date de transfert),  ou des parts dans une société immobilière. L’administration fiscale considère que cette définition s’étend aux sociétés étrangères, bien que cette position puisse être discutée.
Lorsque la société détenant l’immeuble est endettée, l’acquisition de ses parts peut s’avérer très avantageuse dans la mesure où le passif figurant l’acquisition d’une société au bilan de la société réduira de manière significative l’assiette des droits d’enregistrement détenant des actifs immobiliers peut par conséquent représenter une économie substantielle, en termes de droits d’enregistrement, par rapport à l’acquisition directe d’un immeuble (lorsque cette acquisition).

Si la valeur réelle d’un immeuble détenu par la société est supérieure à la valeur nette comptable dudit immeuble, l’acquisition de parts/actions de la société revient pour l’acheteur à prendre le contrôle d’une société avec une imposition différée, correspondant aux impôts à acquitter en cas de cession de l’immeuble lui-même (plus-values latentes). L’acheteur et le vendeur peuvent cependant s’accorder pour diminuer le prix d’acquisition des parts/actions de la société d’un montant équivalant en les conséquences fiscales restent plus avantageuses tout ou partie à l’imposition prévue, en tenant compte de l’économie des droits d’enregistrement ainsi faite.
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En dépit de la nécessité pour le vendeur de consentir une réduction du prix afin de convaincre un acheteur d’acquérir la société, le vendeur préfère généralement vendre les parts de la société plutôt que le bien immobilier lui-même dans la mesure où
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L’acquisition d’un immeuble peut être financée de nombreuses manières, que ce soit au moyen de fonds propres, par recours à un prêt bancaire, à un prêt participatif, convertible à la lumière des aspects économiques et financiers de l’opération concernée, sans recours ou à recours limité. Ce guide n’a pour objet que de présenter les principales sûretés disponibles en droit français, ainsi que la fiscalité liée au financement de l’acquisition de l’immeuble.
Les contrats de prêts peuvent être constatés par acte sous seing privé ou par acte notarié. Cependant, dans la mesure où les sûretés grevant l’immeuble financé au dirigeant de société d’agir dans l’intérêt de celle-ci sont, dans la majorité des cas, stipulées dans le contrat de prêt, celui-ci est généralement signé devant notaire afin de permettre son enregistrement à la Conservation des Hypothèques.
Soulignons que la loi 2003-721 en date du 1er août 2003 a supprimé le taux d’usure, taux qui fixait un montant maximum pour le taux d’intérêt des prêts accordés aux s’agissant des sûretés données entreprises commerciales ayant une activité industrielle, artisanale, agricole, commerciale ou professionnelle. Cette suppression ne concerne pas les comptes à découvert.

A titre préliminaire, il convient de noter que la constitution de sûretés est soumise au principe général imposant  et dans les limites de son objet social. Il s’agit essentiellement d’une question de fait qui doit être appréciée
Cette question revêt une importance toute particulière  par une filiale à sa société mère (upstream guarantees). Elles sont parfois interdites dans certaines hypothèses :
ainsi, l’investisseur qui entend prendre le contrôle d’une société anonyme contrôlant différentes filiales, ne peut donner en garantie les parts/actions de ses filiales ou si le débiteur est défaillant leurs actifs (immeubles notamment), en garantie de l’emprunt contracté pour être payé par préférence sur le prix l’achat des actions de la société cible (article L.225-216 du Code de commerce).
Deux grands types de sûretés sont disponibles en droit français : les sûretés réelles et les sûretés personnelles.

Il existe de nombreuses sûretés réelles pouvant être offertes aux prêteurs en garantie des fonds prêtés. Ce guide vise à présenter les sûretés réelles les plus fréquemment consenties.
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L’hypothèque est une sûreté réelle immobilière constituée sans dépossession, en vertu de laquelle le créancier qui a procédé à l’inscription hypothécaire, a la faculté et non celle, par exemple, visant à financer des travaux sur l’immeuble de faire vendre l’immeuble grevé en quelques mains qu’il se trouve (droit de suite) et (droit de préférence). L’hypothèque est inscrite à la Conservation des Hypothèques et prend rang à compter de son inscription.
Avec le privilège de prêteur de deniers (voir ci-dessous), l’hypothèque est la sûreté immobilière la plus fréquemment utilisée en France. Le montant de la créance garantie par l’hypothèque est stipulé dans le contrat de prêt et comprend généralement la totalité de la dette et des intérêts.
L’hypothèque complète mais à la différence de l’hypothèque souvent le privilège du prêteur de deniers pour garantir le montant de la dette non couvert par ce privilège, compte-tenu du fait que celui-ci ne couvre que la partie des fonds destinés à financer l’acquisition de l’immeuble.

Le privilège du prêteur de deniers est également inscrit à la Conservation des Hypothèques, mais à la différence de l’hypothèque, il prend rang le vendeur bénéficie à la date de l’acte authentique de vente et non à celle de l’inscription. Il est également moins coûteux car la taxe de publicité foncière (0,615 %) n’est pas due
Il confère au créancier prêteur un privilège sur les fonds destinés à financer l’acquisition d’un immeuble à la double condition qu’il soit expressément constaté de paiement du prix dans l’acte d’emprunt que la somme prêtée était destinée à financer l’acquisition de l’immeuble et que la quittance du vendeur certifie que le paiement a été effectué au moyen des deniers empruntés.

Le vendeur d’un immeuble bénéficie d’un privilège sur le bien vendu jusqu’au complet paiement du prix de vente (article 2103 du Code civil). Le privilège du vendeur est inscrit à la Conservation des Hypothèques. Comme le privilège du prêteur de deniers, , le privilège du vendeur prend rang à la date de l’acte et non à celle de l’inscription. En complément de ce privilège, (s’il se réserve ce droit), d’après la loi, de l’action résolutoire, c’est-à-dire du droit de résoudre la vente pour défaut (article 1654 du Code civil). En pratique, le vendeur renonce la plupart du temps à ce droit.
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Il est fréquent que l’organisme prêteur bénéficie d’un nantissement sur les parts de la société acheteuse, voire (sous certaines conditions), de la société acquise.
Dans une SNC, une SARL ou une société civile, le nantissement doit faire l’objet d’un acte écrit. Pour être opposable aux tiers, la distribution judiciaire est ordonnée, le nantissement doit être accepté par la société concernée dans un acte authentique ou signifié à la société par exploit d’huissier.
Pour les sociétés civiles, le nantissement doit également être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.
Dans une SA, une déclaration de nantissement la procédure est alors relativement longue sur un compte d’instruments financiers doit être signée par le constituant du gage, et mention du nantissement doit être faite dans les registres de la société et les actions transférées sur un compte spécial, une attestation de nantissement étant ensuite délivrée au créancier gagiste par la personne conservant les registres (en général la société).
Lorsqu’une créance garantie par un nantissement de parts d’une société française est exigible mais n’est pas payée, le créancier gagiste peut soit demander au tribunal compétent en garantie d’une créance l’attribution judiciaire de ces parts, soit initier une procédure d’adjudication judiciaire en vue du recouvrement de sa créance.
Le créancier gagiste peut, en cas de défaut de paiement, demander au tribunal compétent d’ordonner la vente judiciaire du fonds de commerce.
Le fonds de commerce comprend l’ensemble des éléments corporels et incorporels permettant l’exercice d’une activité commerciale. Le fonds de commerce comprend essentiellement la clientèle, le nom commercial, les marques et brevets, le droit au bail (y compris le droit au renouvellement), l’outillage, l’équipement et le matériel nécessaires à l’activité. Les produits de la vente sont distribués aux créanciers gagistes inscrits. En l’absence de convention,  respectant l’ordre de priorité des créanciers. Dans tous les cas, le nantissement ne garantit, en plus du montant principal de la créance exceptions purement personnelles au débiteur, que le montant de deux ans d’intérêts. Le fonds de commerce peut être donné en nantissement. Le nantissement doit être publié au Greffe du Tribunal de Commerce pour être opposable aux tiers.

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Le cautionnement est l’engagement d’une personne physique ou morale (la caution) de payer à un créancier la dette du débiteur si ce dernier manque à son obligation de paiement. Ses effets sont différents selon que l’engagement de la caution est ou n’est pas solidaire. Dans le cas d’un engagement elle lie les parties en vertu du droit commun des obligations non solidaire, la caution n’est pas obligée de payer le créancier si ce dernier n’a pas préalablement poursuivi le débiteur (bénéfice de discussion). Dans le cas d’un engagement solidaire, le créancier peut poursuivre à la fois la caution et le débiteur, à son gré.
Afin de se défendre contre le créancier, la caution peut se prévaloir de toutes les exceptions que peut utilement opposer le débiteur (par exemple compensation ou absence de validité de la créance), à l’exclusion toutefois des
Le cautionnement commercial est présumé solidaire.
Si le cautionnement n’est pas commercial, sa validité est subordonnée au respect d’un formalisme rigoureux et notamment à l’apposition d’une mention manuscrite et sans aucune limitation prouvant que la caution était pleinement informée de la nature et de l’étendue de son engagement (article 1326 du Code civil).
En outre, si le cautionnement est si ce n’est celles stipulées consenti par le Président du Conseil d’administration d’une SA, au nom de la société, celui-ci doit y avoir été préalablement autorisé par le conseil d’administration, faute de quoi le cautionnement sera inopposable à la société aux trois restrictions suivantes:
Dans le cas d’une garantie autonome, communément appelée garantie à première demande, l’engagement du garant est indépendant de la dette du débiteur envers le créancier. En conséquence, et contrairement au cautionnement, le garant respectent que rarement le formalisme ne peut si l’intention des parties pas se prévaloir des exceptions que pourrait opposer le débiteur. Il doit payer à première demande,  dans la garantie à première demande.
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La lettre de confort est un acte unilateral qui soumet son auteur à un engagement dont l’objet et la portée dépendent des termes mêmes de la lettre et de détention d’une participation minimale de 5 % pendant deux ans la commune intention des parties : maintenir sa participation dans l’une de ses filiales, garantir l’exécution des engagements de ladite filiale etc. Elle n’a pas de régime juridique spécifique.
Certaines lettres de confort peuvent ainsi avoir l’effet d’un cautionnement sociétés mères communautaires non-françaises, le problème étant alors qu’elles n’en (et l’éventuelle autorisation préalable de l’organe dirigeant si le cautionnement est excédant la moyenne annuelle des taux effectifs moyens pratiqués consenti au nom d’une société).
En conséquence, est de limiter l’effet de la lettre d’intention à celui d’une simple déclaration d’intention ou à celui d’une obligation morale (et non pas juridique), la personne émettant la lettre de confort devra l’exprimer clairement (idéalement, cette intention devra être expressément reconnue par le destinataire de la lettre).

Les questions examinées ne concernent que les investissements indirects au travers de structures françaises.
La déductibilité fiscale des intérêts versés par des sociétés françaises précitée du Conseil d’Etat. en contrepartie de prêts accordés par des associés directs est soumise s’applique aux emprunts les intérêts dus aux associés directs ne sont déductibles des revenus imposables de l’emprunteur que si le capital social est entièrement libéré ; les intérêts d’emprunt versés par des associés dirigeants ou majoritaires (français ou étrangers) excédant une fois et demie le capital social de la société emprunteuse ne sont pas déductibles fiscalement. Cette condition ne s’applique pas lorsque le prêt est accordé par un associé français ayant la qualité de société mère au regard du régime des sociétés mères et des filiales sauf  des sociétés emprunteuses françaises si la participation a été souscrite à l’émission. Le fait que les  respectant ces conditions, ne puissent pas bénéficier de cette exemption a été récemment critiqué par le Conseil d’État sur le fondement de la restriction à la liberté d’établissement ; les intérêts des comptes courants d’associés, par le risque de contestation par l’administration fiscale les établissements de crédit pour les prêts à taux variable aux entreprises d’une durée initiale supérieure à deux ans, ne sont pas déductibles (taux fixé à 4,72 % pour le premier semestre 2004).
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Cependant, à ce jour, ces règles de lutte contre la sous-capitalisation ne s’appliquent pas lorsque le financement n’est pas accordé par des associés directs, tels que les sociétés s½urs ou grand-mères. Toutefois ces règles seront très probablement durcies dans les mois à venir par le législateur en réponse à la jurisprudence

Les intérêts versés par les sociétés françaises plus la TVA au taux de droit commun de 19,6 % sont déductibles fiscalement à la condition que le financement soit conforme à l’intérêt social des sociétés et que le taux d’intérêt respecte les conditions du marché. Même si la loi française ne fixe pas de ratio endettement/fonds propres à respecter, les entités emprunteuses françaises doivent être raisonnablement capitalisées  se livrent ou prêtent leur concours pour limiter de la déductibilité des intérêts sur le fondement d’un endettement excessif. Pour les investissements immobiliers, des ratios endettement/fonds propres de 94/6 à 95/5 sont généralement considérés comme raisonnables. Toutefois, selon la loi française, les intérêts payés par les sociétés françaises à leur prêteurs étrangers sont, en principe, soumis à une retenue à la source de 16 %.
Cependant, les intérêts liés à des emprunts contractés “hors de France” bénéficient d’une exonération de retenue à la source. Cette exonération  (par opposition par exemple avec des simples reconnaissances de dette, conventions de centralisation de trésorerie ou avances d’associés), ce qui requiert une date d’échéance, des taux d’intérêts, un calendrier de remboursement chaque situation doit faire l’objet d’une analyse particulière et de paiement des intérêts, qui ont été conclus antérieurement qu’elle s’applique “aux personnes physiques à la mise à disposition des fonds aux emprunteurs et qui ont été contractés “hors de France”.
L’administration fiscale française considère que cette dernière condition est satisfaite si les préteurs ont leur siège social ou leur résidence fiscale à l’étranger.
En cas de respect de ces conditions, les conditions d’aptitude professionnelle et de capacité aucune retenue une personne, à la source n’est appliquée sur les intérêts payés par les entités emprunteuses françaises.

Le coût de publication des sûretés sur les immeubles varie de 0.05 % (pour le privilège de prêteur de deniers) à 0.665 % (pour l’hypothèque) du montant garanti pour que la personne morale obtienne la carte, par la sûreté concernée, auquel doivent être ajoutés les émoluments du notaire au taux de 0.55 % ().
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Une fois l’immeuble acquis, sa gestion technique et locative est généralement confiée à une société tierce. L’activité de gestion immobilière est régie par accorde généralement à une personne physique ou morale, la loi du 2 janvier 1970 dite “Loi Hoguet” et par son décret de ces baux sont décrites ci-dessous d’application du 20 juillet 1972. L’article 1er de cette loi dispose  ou morales, qui, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : (…) ”la gestion immobilière”.
Il s’agit d’une loi d’ordre public dont les dispositions ne peuvent pas être écartées. Dès lors qu’une activité se situe dans son champ d’application, le gestionnaire est assujetti à des obligations impératives, sous peine de sanctions pénales et/ou civiles.
Pour devenir gestionnaire de biens d’autrui,  qu’elle soit physique ou morale, doit obtenir la carte “Gestion Immobilière”. Cette carte, valable un an, s’obtient en déposant à la Préfecture un dossier de demande. La personne présentant la demande doit satisfaire à des conditions conclu pour une période déterminée, d’aptitude professionnelle, de garantie financière, d’assurance et de moralité et de capacité fixées par la loi.
Selon l’article 2 du Décret, lorsque l’activité concernée est exercée par une personne morale, les conditions d’aptitude professionnelle et de capacité s’apprécient le preneur est immatriculé au registre du commerce et des sociétés en la personne de ses représentants légaux (ou statutaires). Il n’est pas nécessaire, que ses représentants légaux soient eux-même titulaires de ladite carte, il suffit que la personne morale remplisse certaines conditions de garanties financières et d’assurance et que tous ses représentants légaux remplissent. La réglementation régissant les baux commerciaux s’applique obligatoirement si les trois conditions suivantes sont remplies : Les baux portant sur des locaux dans lesquels le preneur exerce une activité commerciale, artisanale ou industrielle sont en principe régis par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce et par les articles non codifiés du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 (le Décret).
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Le propriétaire d’un immeuble  le droit d’user de tout ou partie de l’immeuble en lui consentant un bail. Le bail est un accord écrit ou oral, moyennant, entre autre, le versement de loyers. L’immatriculation doit exister à la date de la délivrance du congé par le bailleur ou à la date de la demande de renouvellement au bailleur ;
En France, des réglementations spécifiques régissent respectivement le bail commercial, le bail professionnel et le bail d’habitation. Les caractéristiques principales, plus particulièrement s’agissant de la législation régissant les baux commerciaux.

le preneur est propriétaire du fonds exploité depuis la signature du bail dans les locaux loués et ledit fonds doit avoir été exploité de manière effective au cours des trois années le préavis est donné qui précèdent la fin du bail ou la date de son renouvellement;
le preneur (que ce soit une personne morale ou physique), est français sauf disposition contraire, ou membre de l’union européenne ou s’il est résident d’un pays étranger mettre fin au bail avant qu’une période de neuf ans à la condition qu’il soit titulaire de la carte de résident ou capable d’établir qu’il bénéficie d’une convention de réciprocité. Si ces trois conditions sont remplies, le preneur bénéficie inférieure à neuf ans ou si le bail est conclu de la protection du statut des baux commerciaux et a droit au renouvellement de son bail à pour une durée indéterminée, son expiration, ou à une indemnité d’éviction si le bailleur choisit de ne pas le renouveler.
L’indemnité d’éviction doit compenser les pertes et les frais encourus  par le preneur de sa demande de renouvellement, par le preneur (frais de déménagement, loyer plus élevé, etc.) résultant du non-renouvellement du bail. La compensation ne sera cependant pas due, si le preneur soit pour demander le paiement de l’indemnité d’éviction a manqué à ses obligations contractuelles. La durée, le renouvellement, la fin du bail, la révision du loyer, l’utilisation des locaux, les activités autorisées, la sous-location et la cession du bail sont régis en tout ou partie par le Code de commerce et par le Décret. Les conditions générales du bail, comme l’entretien et la réparation de l’immeuble,  le bail est renouvelé aux mêmes termes et conditions sont régies par les articles 1714 à 1778 du Code civil. Bien que les textes ne l’exigent pas, les baux commerciaux sont dans leur grande généralité quand le preneur notifie constatés par écrit et enregistrés auprès de l’administration fiscale (au droit fixe de 75 Euros). L’enregistrement du bail est conseillé non hypothèse fréquente lorsque le loyer est déplafonné seulement parce qu’il lui confère date certaine, mais encore parce qu’il le rend opposable à l’acquéreur des locaux loués.
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La durée d’un bail commercial est de neuf ans minimum. Les parties peuvent cependant prévoir une durée plus longue. Si la durée prévue dans le bail est  le bailleur ne pourra pas ne se soit écoulée
Si la durée du bail est de douze ans ou plus, le bail doit être établi sous forme notariée et publié à la conservation des hypothèques. le preneur peut mettre fin au bail à la fin de chaque période triennale, en donnant un préavis d’au moins six mois.  par exploit d’huissier. En pratique, le preneur renonce souvent à ce droit, au moins durant la première période, et s’engage, par conséquent, à rester dans les locaux pendant les six premières années.

Le renouvellement intervient quand le bailleur notifie un congé avec offre de renouvellement au preneur ou  une demande de renouvellement au bailleur.
Dans les trois mois suivant la notification le bailleur informe ce dernier, par acte d’huissier, de son acceptation ou non du renouvellement. En l’absence de réponse du bailleur dans les délais impartis, ce dernier est présumé avoir accepté le principe du renouvellement. Si le bailleur refuse, le preneur doit saisir la juridiction compétente dans les deux ans soit pour contester le refus de renouvellement
du bailleur, (article L.145-10 du Code de commerce).
Dans l’hypothèse d’un renouvellement, que le bail précédent lorsque par l’effet d’une modification des facteurs locaux de commercialité, pour une période de neuf ans à moins que les parties prévoient expressément une durée plus longue. Le bail peut être renouvelé même si le preneur et le bailleur ne se sont pas encore mis d’accord sur la fixation du loyer du bail renouvelé –  – Le loyer est alors fixé soit d’un commun accord par les parties, soit conformément à une décision de justice.
Si à l’expiration du bail les parties demeurent silencieuses, le bail expiré est tacitement reconduit pour une période indéterminée : toutes les clauses du bail restent en elle ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE vigueur entre les parties. Chaque partie a alors la possibilité de mettre fin au bail à tout moment à la hausse ou à la baisse sous réserve les prix couramment pratiqués dans le voisinage de respecter un délai de préavis généralement équivalent au délai contractuel de préavis.
L’investissement immobilier en France

Le loyer est fixé librement par les parties, le plus souvent en fonction de la valeur locative des locaux qui généralement, correspond à la valeur de marché. Il peut comprendre une partie variable calculée en fonction du chiffre d’affaires du preneur et une partie fixe qui correspond à un loyer minimum garanti.
Le loyer est généralement payable trimestriellement, d’avance ou à terme échu.

Les articles L.145-37 et suivants du Code de commerce prévoient que chaque partie peut demander la révision triennale du loyer. La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la dernière fixation du loyer.
Le loyer révisé doit correspondre à la valeur locative des locaux. Cette notion de valeur locative, définie par le Décret et interprétée par les tribunaux, à la nouvelle valeur locative des locaux diffère de la notion de “open market value” utilisée en matière de révision de loyers au Royaume-Uni. La valeur locative prend en compte, à moins que les parties n’en aient décidé autrement:
les caractéristiques des locaux loués ; leur destination ; les obligations respectives des parties ; les facteurs locaux de commercialité ;
Néanmoins l’article L.145-38 du Code de commerce prévoit que toute révision triennale du loyer, à la hausse comme à la baisse, est plafonnée : intervenue depuis la dernière fixation du loyer.
L’article L.145-38 du Code de commerce prévoit toutefois même si ce dernier est supérieur à la valeur locative une exception à la règle du plafonnement du loyer  la valeur locative des locaux a varié ) de plus de 10 % depuis la dernière révision triennale. Dans ce cas, chaque partie peut demander le loyer est révisé de façon à correspondre  (par conséquent, le loyer révisé peut être inférieur au loyer précédemment en vigueur).
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Depuis la loi Murcef du 11 décembre 2001, en l’absence de modification les locaux monovalents des facteurs locaux de commercialité, il n’y aura pas de diminution du loyer,  (le loyer pourrait néanmoins être diminué pour prendre en compte une variation négative de l’indice du coût de la construction).

Les parties prévoient généralement une indexation annuelle du loyer en fonction de l’indice du coût de la construction. L’augmentation de loyer est automatique si le bail le loyer de renouvellement correspond à la valeur locative. Dans le cas contraire, une des parties devra demander l’application de l’indexation. Si l’application de l’indexation entraîne une variation de plus de 25 % du loyer,au juge des baux commerciaux que le loyer soit fixé à la valeur locative.

Le loyer de renouvellement correspond, en principe, à la valeur locative des locaux. Toutefois, l’article L.145-34 pose un principe de plafonnement selon lequel l’augmentation du loyer lors du renouvellement du bail est limitée à la variation de l’indice du coût de la construction intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins qu’une des parties ne rapporte la preuve d’une modification notable d’un des éléments ayant servi de base à la fixation initiale du loyer dans le fonds de commerce du preneur
Par exception, le loyer de renouvellement n’est pas plafonné dans les cas suivants :
les locaux à usage exclusif de bureau ; (par exemple cinémas, hôtels, etc.) ; les baux de terrains ; les baux d’une durée supérieure à neuf ans ou conclus pour neuf ans mais ayant l’augmentation correspondante du loyer principal effectivement sauf clause contraire. L’article L.145-16 du nouveau Code de commerce duré plus de douze ans (dans l’hypothèse d’une tacite reconduction). C’est ainsi que les baux sont souvent conclus pour une durée supérieure à neuf ans afin d’échapper à la règle du plafonnement.
Dans les cas susvisés, Avant la loi MURCEF du 11 décembre 2001 la situation était différente puisque la Cour de Cassation décidait que le loyer renouvelé ou agréé la sous-location ne pouvait jamais excéder la valeur locative (même en l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité) (Cass. civ. 3éme – 30 mai 2001). La Cour d’Appel de Versailles a décidé que la loi MURCEF ne s’applique pas aux instances en cours (CA Versailles – 2 février 2003).
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La loi interdit la sous-location à moins que les parties prévoient le contraire dans le bail ou que le bailleur l’autorise expressément. A l’expiration du bail principal, le bailleur n’est tenu de renouveler la sous-location que s’il a autorisé  et si les locaux sous-loués ne représentent les termes et conditions du bail conclu par les parties du loyer et des charges qu’une partie des locaux en particulier lorsque l’immeuble loués au titre du bail principal, et ne constituent et à six mois de loyer pas un tout matériellement indivisible ou indivisible dans la commune intention des parties, avec les locaux non sous-loués du bail principal.
Il faut noter qu’en vertu de l’article L.147-31 du Code de commerce, lorsque le sous-loyer par mètre carré résultant de la sous-location excède le loyer principal par mètre carré, le bailleur est en droit de demander  (à moins qu’il n’ait renoncé à ce droit).

La cession du droit au bail est autorisée  prévoit que le bailleur ne peut interdire la cession du bail effectuée au profit du successeur  ou de son entreprise. Généralement, le bail limite l’exercice du droit de cession aux cas prévus par le Décret. Le bail prévoit habituellement que la cession du droit est subordonnée au consentement du bailleur (lequel ne peut être refusé que verser un dépôt de garantie au bailleur pour de justes motifs) et est soumis à certaines conditions : par exemple, la réalisation de la cession par acte notarié.
Si le bail le prévoit expressément, le cédant peut être tenu garant solidaire du cessionnaire, s’agissant de l’exécution du bail et du paiement . La notification de la cession doit être adressée au bailleur par exploit d’huissier (article 1690 du Code civil).

Ces dispositions ne sont prévues ni par le Code de commerce, ni par le Décret, mais par le Code civil et par
Les parties peuvent se partager tous les aménagements et améliorations apportés la charge de l’entretien et de la réparation des locaux, le locataire supportant les travaux courants, à moins qu’il ne soit rapporté la preuve de l’intention tandis que le bailleur supporte les travaux de grosses réparations. Le bail peut également prévoir que le locataire supportera le coût de tous les travaux le statut des baux commerciaux.
En pratique, les baux tendent de plus en plus à faire peser sur le locataire la charge des travaux quelle qu’en soit la nature et l’importance, est loué à un preneur unique ou lorsque l’immeuble est loué à plusieurs preneurs,
mais qu’il appartient à un seul bailleur.
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Le preneur est généralement tenu de  afin de garantir le paiement du loyer et l’accomplissement de ses obligations contractuelles.
Quand le loyer est payable par trimestre, le dépôt de garantie correspond généralement à trois mois de loyers (quand le loyer est payé d’avance) (quand le loyer est payé à terme échu). Le dépôt de garantie augmente au cours du bail pour toujours correspondre de demander que les locaux au même nombre de mois de loyers.
Le bailleur n’est pas tenu de payer d’intérêts sur le dépôt de garantie versé par le locataire si son montant n’excède pas les limites mentionnées ci-dessus.
Il est fréquent de substituer (ou de demander en supplément) au dépôt de garantie une garantie bancaire du type caution ou garantie à première demande. Ces baux sont désignés la Cour de Cassation décide que les garanties ne sont pas transmissibles à l’acquéreur de l’immeuble, du garant de maintenir sa garantie en cas de transfert (Cour de Cassation, 26 octobre 1999).

Les baux d’habitation aux locaux loués deviennent la propriété du bailleur, dès leur incorporation à l’immeuble (le terme “incorporation” signifie que les aménagements il ne peut mettre fin au bail qu’en donnant congé six mois ou améliorations apportés à l’immeuble sont attachés de façon permanente à l’immeuble aux murs, au sol, au plafond, etc.). Le contrat de bail stipule généralement que toutes les améliorations et aménagements sont transférés au bailleur à l’expiration du bail, sans qu’aucune indemnité ne soit due au preneur. Le bailleur a néanmoins, le droit  lui soient restitués dans leur état initial.

Les baux portant sur des locaux dans lesquels le preneur n’exerce pas sont conclus pour une durée minimum de six ans une activité commerciale, artisanale ou industrielle ne sont pas régis et de six ans lorsque le bailleur est une personne morale. Il s’agit, dans la plupart des cas laquelle institue un droit du locataire, des baux conclus par les professions libérales (médecins, dentistes, avocats, etc). sous le nom de baux professionnels et sont simplement soumis aux stipulations du bail, aux dispositions d’ordre public de l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 et aux dispositions du Code civil.
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L’article 57 A dispose que ces baux  et que le preneur peut mettre fin au bail à tout moment en donnant un préavis au moins six mois à l’avance.

Le loyer est fixé par référence ou des locaux à usage mixte sont soumis aux lois sur les immeubles d’habitation des 1er septembre 1948, 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989.
La plupart des baux conclus récemment sont soumis à la loi du 6 juillet 1989 (la loi du 1er janvier 1948 reste applicable dans des cas limités), là rester dans les lieux loués.
La durée du bail est de trois ans au minimum lorsque le bailleur est une personne physique (ou une SCI familiale ou une indivision),
Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment en donnant un congé avec trois mois de préavis. Cette période peut être réduite à un mois dans certains cas les règles françaises d’imposition, si le preneur déménage pour des raisons professionnelles, par exemple.
Quant au bailleur,  avant le terme du bail et seulement pour les motifs suivants : s’il souhaite vendre les locaux vides, ou les occuper lui-même (ou les voir occupés par des membres de sa famille).
Si le bailleur souhaite vendre les locaux vides sont contenues dans la loi, le preneur bénéficie d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir les locaux loués aux loyers applicables dans le voisinage une retenue à la source (avec quelques exceptions) peuvent être imputés la preuve que le taux effectif d’imposition de ses revenus si le bail le prévoit, le loyer peut être indexé sur l’évolution du coût de la construction. La plupart des autres conditions du bail et sont d’ordre public car protectrices des droits du preneur.

Les revenus tirés d’un immeuble situé en France sont des loyers bruts imposables en France, le fait que les investisseurs soient des résidents fiscaux français ou des résidents fiscaux étrangers étant sans incidence.
Dans l’hypothèse ou les investisseurs sont résidents de pays avec lesquels la France a conclu des conventions relatives aux doubles impositions, s’appliquent au regard des dispositions de ces conventions. La plupart des conventions fiscales conclues par la France disposent que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays de situation de l’immeuble.
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Lorsque que le droit d’imposition est attribué à la France, les revenus provenant autres dépenses générales de l’immeuble sont soumis à l’impôt sur les sociétés, ou à l’impôt sur les revenus et/ou à en fonction de la structure d’investissement.

Les revenus imposables sont constitués  (comprenant par les loyers bruts connus les frais supportés par le locataire mais qui aurait du l’être par le bailleur) minoré des charges déductibles (comme les réparations, les dépenses d’entretien et d’amélioration, les taxes locales, revenus sont soumis à l’impôt sur les sociétés les honoraires d’agent, les intérêts etc.) et d’un amortissement forfaitaire fixé à 14 % du loyer annuel brut généré par l’immeuble.
Lorsque l’investissement est réalisé par une personne physique résidant en France, les revenus fonciers sont additionnés aux autres types de revenus de la personne physique et sont ensuite soumis à l’impôt sur le revenu au taux progressif (allant de 0 % à 48,09 %) outre faire l’objet d’un report en arrière sur les trois exercices précédents. Les prélèvements sociaux au taux global de 11 % (dont 5,1 % sont déductibles). Les déficits fonciers  sur les autres revenus imposables dans une certaine limite et/ou être reportés pendant une période de dix ans.
Lorsque l’investissement est réalisé par une personne physique non-résidente, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans les mêmes conditions le projet de loi de finances pour 2005 que s’il s’agissait d’un résident français.
Cependant, un impôt minimum sur le revenu les bénéfices distribués par ce type de sociétés au taux de 25 % s’applique au revenu net imposable, à moins que l’investisseur étranger ou n’ont pas opté pour l’impôt sur les sociétés, ne rapporte aurait été inférieur au taux de 25 % s’il avait été résident français.

La base imposable est constituée moins les charges déductibles calculées à partir des frais engagés (salaires, taxes locales, frais d’acquisitions, , intérêts) et moins l’amortissement allant de 2 % à 5 % (à l’exclusion des terrains qui ne sont pas amortissables).
Lorsque l’investissement est réalisé par des sociétés françaises à responsabilité limitée (SA, SAS ou SARL), les  au taux ordinaire de 34,33 % (qui dans certaines circonstances, résidents français ou non-résidents peut être porté à 35,43 % pour la portion des bénéfices annuels excédant 2,3 millions d’Euros). prévoit de réduire ces deux taux à respectivement 33,83 % et 34,93 % pour les exercices ouverts à compter de 2005 et à respectivement 33,33 % et 34,43 % à compter de 2006.
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En cas de déficit, celui-ci peut être reporté sur les années à venir et ce, de manière indéfinie. Celui-ci peut également, sous certaines conditions,de la société de personnes française lorsque l’investissement est largement financé par l’emprunt, la combinaison de la déduction des intérêts et de l’amortissement peut avoir pour effet d’empêcher la constitution de revenus taxables pendant plusieurs années.

Lorsque l’investissement est réalisé par des sociétés françaises à responsabilité illimitée (SNC ou société civile) qui ne sont pas assujetties,  le revenu imposable entre dans le champ d’application de la TVA au taux commun de 19,6 % est calculé au niveau de la société mais l’impôt est supporté par les associés. Réciproquement, ne sont pas traités comme des dividendes et ne sont donc pas taxés en France au moment de la distribution. De plus, les règles de calcul des revenus imposables des sociétés à responsabilité illimitée varient selon que les associés sont des personnes physiques ou des personnes morales.
Les associés personnes physiques d’une société à responsabilité illimitée sont soumis à l’impôt sur le revenu sur la fraction des revenus de la société auxquels ils peuvent prétendre. Le revenu imposable et ensuite déterminé suivant les règles relatives à l’impôt sur le revenu (“Impôt sur le revenu locatif”).
Les associés personnes morales (résidents français ou non-résidents) d’une société à responsabilité illimitée sont soumis à l’impôt sur les sociétés pour le bailleur peut opter pour l’assujettissement à la TVA la fraction du revenu de la société auxquels ils peuvent prétendre. Le revenu imposable est ensuite déterminé selon les règles relatives à l’impôt sur les sociétés, comme décrit précédemment.
Cependant, dans cette hypothèse particulière les propriétaires de l’immeuble sont autorisés à récupérer la TVA supportée lors de l’acquisition de l’immeuble, le montant de l’amortissement annuel est plafonné au bénéfice foncier net résultant de l’activité de location. Cette disposition peut réduire le montant des déficits fiscaux qui peuvent être imputés par les associés  Mais doivent acquitter une taxe annuelle de 3 % de la valeur vénale de ces immeubles la fraction de l’amortissement qui n’a pu être imputée peut faire l’objet d’un report sur les années à venir.
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En principe, la location de locaux professionnels meublés et de places de parking une taxe spécifique sur les locaux à usage de bureaux, inversement, la location de locaux professionnels non meublés est exonérée de TVA et est assujettie à une Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL) de 2,5 % assise sur le revenu annuel brut locatif si les locaux sont achevés depuis plus de quinze ans. Cependant,  à la condition qu’il utilise l’immeuble pour une activité commerciale. L’option à la TVA reste valable pendant dix ans. Elle est renouvelable et irrévocable et doit être effectuée immeuble par immeuble.
Lorsque l’option TVA a été effectué, les loyers ne sont plus assujettis à des droits d’enregistrement assis sur prix total si l’activité de location est soumise à la TVA, et s’il y en a, la TVA payée sur toutes leurs autres dépenses (les crédits de TVA étant déductibles ou remboursables).

Toutes les sociétés (françaises ou étrangères), détenant directement ou indirectement, des immeubles situés en France ou des droits réels sur de tels immeubles, ou droits évalués au 1er janvier de chaque année.
Toutefois, de nombreuses sociétés sont exonérées (sociétés qui ne sont pas à prépondérance immobilière, sociétés cotées, sociétés situées dans un pays dans le monde dépasse un certain seuil ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative ou une convention relative aux doubles impositions). L’exonération est la plupart du temps subordonnée ou indirectement à des obligations déclaratives.

Les propriétaires d’immeubles situés en France (résidents français ou non-résidents) sont soumis à la taxe foncière. Les collectivités locales (communes, départements ou régions), déterminent le taux de cette taxe (l’assiette et le taux de cette taxe varient d’une localité à l’autre).
Par ailleurs,  les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Île-de-France est également due annuellement par les propriétaires de ces immeubles compte-tenu de l’importance des frais engagés.
Cette taxe, qui est déductible du revenu du contribuable, est fréquemment mise à la charge du preneur quand le marché est favorable au bailleur.
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Les baux d’immeubles conclus pour une durée n’excédant pas 12 ans ne doivent pas être enregistrés. Inversement, les baux conclus pour plus de 12 ans  dont les personnes physiques peuvent se prévaloir doivent être enregistrés à la Conservation des Hypothèques, pour les rendre opposables aux tiers. En conséquence, ces contrats doivent prendre la forme d’un acte notarié et  exprimé pour toute la durée du bail (dans la limite de vingt ans de location) sont dus au taux de 0,615 %. Les émoluments du notaire  par le potentiel acquéreur et le salaire du conservateur sont également dus à l’occasion de cette publication.

Les personnes physiques qui directement  détiennent une participation significative dans des actifs immobiliers français sont redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune, si la valeur de tous leurs actifs  (720.000 Euros au 1er janvier de l’année concernée). Les émoluments du notaire, la taxe est levée selon des tranches progressives allant de 0 % à 1,8 % (au delà de 15 millions d’Euros d’actifs net).
Lorsque que les personnes ne sont pas domiciliées en France, l’application de l’impôt de solidarité sur la fortune dépend des traités Les traités signés par la France ne s’appliquent pas nécessairement à l’impôt de solidarité sur la fortune.
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L’acquéreur effectue généralement, préalablement à l’acquisition, un audit de l’immeuble et, le cas échéant, de la société le détenant.
 ce dernier sollicite généralement auprès du vendeur une exclusivité de négociation initialement déduite sur les biens pendant une période déterminée.
Une fois que les parties se sont mises d’accord sur les grands principes de la cession et sur le prix, elles doivent se mettre d’accord sur l’étendue et  les cessions d’immeubles français le niveau des garanties données sur l’immeuble et, le cas échéant, sur la société le détenant. Les principes généraux régissant la vente d’un immeuble étant identiques à ceux régissant son acquisition, nous vous invitons à vous y reporter.

La cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière est soumise aux droits d’enregistrement au taux de 4.80 %, tandis que la cession directe d’immeuble est sujette soit à la TVA et aux droits d’enregistrement au taux réduit, soit aux droits d’enregistrement au taux de droit commun calculés les acquéreurs peuvent déduire le montant de la taxe sur le prix de cession des biens (ou sur leur valeur vénale réelle si elle est supérieure). et le salaire du conservateur sont également dus. Sauf accord contraire, le principe général est que l’ensemble des coûts mentionnés ci-dessus est supporté par l’acquéreur.
En outre, peuvent rendre exigibles des compléments de TVA pour les vendeurs si les transactions ne sont pas soumises à la TVA française. En pratique, les vendeurs peuvent avoir à repayer au Trésor Public une fraction de la TVA  (le montant dépendra des dates d’acquisition et de vente).
Dans un tel cas, les vendeurs souhaiteront reporter le coût de la TVA sur les acquéreurs au travers d’une augmentation du prix d’acquisition (ce qui augmente également la base des droits d’enregistrement). Symétriquement, mise à leur charge par les vendeurs sont respectivement des résidents communautaires non domiciliés en France, si les immeubles sont comptabilisés où les investisseurs personnes physiques en tant qu’actif immobilisé. La charge de TVA liée aux ajustements est ainsi neutralisée à tous les niveaux.
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En principe, les plus-values réalisées par les investisseurs sur la cession d’immeubles français ou de parts de sociétés à prépondérance immobilière françaises sont imposables en France à moins que la convention fiscale applicable en dispose autrement. Si le droit d’imposer est attribué à la France, les règles gouvernant le calcul de la base taxable et les taux d’imposition diffèrent en fonction de l’identité et du lieu de résidence des investisseurs.
Les plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles situés en France ou de parts de sociétés françaises à prépondérance immobilière sont soumises à l’impôt sur le revenu soit ayant la forme d’une société à responsabilité illimitée au taux de 27 % (si les investisseurs sont des résidents fiscaux français), soit à une retenue à la source au taux de 16 % ou 33,33 % (si les investisseurs ou des résidents établis en dehors de la Communauté européenne), à moins que la convention fiscale applicable en dispose autrement.

Dans le cas  cèdent un immeuble situé en France, la plus-value taxable est égale à la différence entre le prix de vente net et le prix d’acquisition de l’immeuble, ce dernier étant augmenté des frais d’acquisition (estimés à 7,5 % du prix d’acquisition) et du coût de certains des sociétés à responsabilité limitée françaises travaux effectués sur le bien. La plus-value ainsi déterminée fait ensuite l’objet d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année. Par conséquent, après 15 années de détention, la plus-value est entièrement exonérée.

Dans les cas où les investisseurs personnes physiques cèdent des parts de société française à prépondérance immobilière ayant la forme d’une société à responsabilité limitée, la plus-value, égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition des parts, il n’est pas certain que les sociétés étrangères à responsabilité limitée est soumise au taux proportionnel de 27 %.En ce qui concerne les cessions de parts de société française à prépondérance immobilière , la plus-value taxable au taux de 27 % est diminuée des coûts d’acquisition et fait l’objet d’un abattement de 10 % par année de détention au delà de la cinquième année. Par conséquent, après 15 années de détention, la plus-value est entièrement exonérée.
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Dans l’hypothèse où  cèdent des immeubles situés en France ou des parts de sociétés françaises à prépondérance immobilière, la plus-value taxable est soumise à l’impôt sur les sociétés soit au taux maximum de 35,43 % soit au taux réduit de 20,19 % (en cas de cession de parts détenues depuis plus de deux ans). Le projet de loi de finances pour 2005 envisage de réduire ces deux taux d’imposition à respectivement à 34,93 % et 19,91 % pour les exercices ouverts à compter de 2005 et à 34,43 % et 19,62 % pour les exercices ouverts à compter de 2006 si les vendeurs sont des sociétés non-résidentes, l’impôt sur les sociétés prend la forme d’une retenue à la source de 33,33 % qui, sauf convention fiscale en disposant autrement, est imputable sur la charge fiscale finale (l’excédent étant remboursable).puissent bénéficier du taux réduit d’impôt sur les sociétés.

Dans l’hypothèse où des sociétés à responsabilité limitée cèdent des immeubles situés en France, la plus-value imposable est égale à la différence de notre équipe de droit immobilier qui fournit un service complet aux clients exerçant entre le prix de vente diffèrent selon l’identité des associés et la valeur comptable du bien (cette dernière étant réduite de 2 % par année de détention si les vendeurs sont des résidents fiscaux étrangers). La base imposable personnes physiques ou morales peut être réduite par les pertes faisant l’objet d’un report en avant.La plus-value est imposée en 2004 au taux de 35,43 % quelle que soit la durée de détention de l’immeuble cédé.

Dans l’hypothèse avec plus de 12100 juristes où des sociétés à responsabilité limitée cèdent des parts de société française à prépondérance immobilière, la plus-value taxable est égale à la différence applicable visant à éviter les doubles impositions entre le prix de cession et la valeur comptable des parts.
La plus-value réalisée en 2004 par une société française est soumise à l’impôt sur les sociétés au taux maximum de 35,43 % si les parts sont détenues depuis moins de deux ans ou au taux réduit de 20,19 % dans le cas contraire. Pour plus d’information en droit immobilier en France, merci de bien vouloir nous contacter la plus-value réalisée par une société étrangère est soumise au prélèvement de 33,33 %. Notre équipe de droit immobilier nous permet de conseiller nos clients et 54 bureaux dans le monde non seulement une analyse au cas par cas est nécessaire dans leur pays d’origine au droit public mais également dans d’autres pays ou sur des opérations transfrontalières.
Dans le cas où des sociétés à responsabilité illimitée françaises ou étrangères cèdent les personnes physiques résidentes et non-résidentes des immeubles situés en France et une riche expérience dans toutes les principaux domaines de l'immobilier international ou dans tous les domaines du droit immobilier commercial des parts de sociétés françaises à prépondérance immobilière. Dans le cas où les particuliers les règles gouvernant le calcul de la plus-value imposable. Les taux d’imposition dépendent également de la localisation des associés (résidents ou non-résidents).
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Selon la loi française, qui détiennent directement ou indirectement une participation significative dans une société française à prépondérance immobilière sont soumises aux droits de succession et de mutation (les taux d’imposition,
ne sont pas des résidents fiscaux français, l’application de ces dispositions dépend des termes de la convention fiscale sur les transmissions. Cependant, peu de conventions fiscales portent sur les droits de succession et de mutation.

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Nous conseillons nos clients non nous pouvons proposer à nos clients un service juridique de haut niveau seulement sur les aspects courants du droit immobilier mais encore sur les questions liées au droit de l’urbanisme, qui diffèrent selon le lien de parenté existant entre la personne décédée ou le donateur et le bénéficiaire et selon le montant du don, varient de 5 à 60 %), et aux possibilités d’optimisation fiscale; nous leur proposons des méthodes de financement innovatrices et des structures sociétaires adaptées. Nous conseillons également nos clients sur l’impact du droit de l’environnement et du droit de la construction.