« Résidence Les Portes des Cévennes » 1/9 BAIL COMMERCIAL

mandat de gestion

garanties locatives

BAIL COMMERCIAL DE LOCAUX D’HABITATION
EN APPLICATION DU DECRET DU 30/09/53
ET DES TEXTES SUBSEQUENTS
Résidence
« LES PORTES DES CEVENNES »
Entre les soussignés
D’une part,
Ci-après dénommé « le Bailleur »
Et
SARL exploitant sous l’enseigne au capital de 57 000 Euros, ayant son
siège social immatriculée au registre du commerce et
des sociétés ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes.
D’autre part,
Ci-après dénommée « le Preneur »
IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :
Article 1 – ENGAGEMENT DE LOCATION
Le Bailleur donne à bail commercial au Preneur qui accepte, conformément aux dispositions du décret n°53
9600 du 30 septembre 1953 et ceux subséquents les BIENS ET DROITS IMMOBILIERS ci-après
désignés.
Les parties affirment déclarer leur intention expresse de soumettre la présente location au statut des baux
commerciaux tel qu’il résulte du décret N°53-960 du 30 septembre 1953 modifié et des textes subséquents
et cela même si toutes les conditions d’application de ce statut ne sont pas remplies ou ne le sont que pour
partie. En conséquence, il y aura extension conventionnelle du champ d’application dudit statut, le bailleur
renonçant d’ores et déjà à invoquer le défaut éventuel d’exploitation commerciale.
« Résidence Les Portes des Cévennes » 2/9 BAIL COMMERCIAL
Article 2 – DESIGNATION DES LOCAUX LOUES
Type
Bâtiment
Numéro
Etage
N° parking
Surface habitable
+ quote-part des parties communes générales.
Il est précisé à toutes fins utiles que les immeubles dont dépendent les locaux faisant l’objet du présent
contrat sont en cours de construction. Le Preneur déclare, avoir une parfaite connaissance de la composition
et consistance des biens, du descriptif technique des parties privatives et communes ainsi que des plans.
Article 3 – DUREE ET PRISE D’EFFET DU BAIL
La durée du bail est fixée à 11 ans ; elle sera augmentée du nombre de mois courant depuis sa date de prise
d’effet jusqu’au 31 décembre de la même année.
La date de prise d'effet du bail est fixée au lendemain de la date de livraison de la résidence prévue le 30
mai 2005. Dans le cas où l’acte de vente serait signé par le bailleur postérieurement à l’achèvement de
l’immeuble, la prise d’effet du bail est fixée au lendemain de la date de signature de l’acte de vente.
C’est ainsi que le bail porte sur deux périodes successives, la première prenant effet le jour de la prise
d’effet du bail jusqu’au 31 décembre suivant et la deuxième période consécutive à la première étant
composée des 11 années entières suivantes.
Le preneur renonce à la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale.
Le bail sera renouvelable par tacite reconduction sauf dénonciation par l’une ou l’autre des parties, par acte
extrajudiciaire, au moins un an avant la date d’échéance contractuelle.
Article 4 – DESTINATION DES LIEUX
Il est précisé que le preneur entend proposer de manière habituelle à sa clientèle, dans la Résidence de
Tourisme classée dans laquelle sont situés les locaux faisant l'objet du présent bail, de même que dans les
locaux similaires de cette même résidence qu'il a déjà loué ou qu'il va prendre en location, des prestations
comportant, en sus de l’hébergement des touristes, les services définis à l’annexe II paragraphe E « Service,
Personnel » de l’arrêté du 14 février 86 consistant en particulier en :
- réception de la clientèle en deux langues étrangères dont l’Anglais,
- stationnement des véhicules,
- nettoyage quotidien de l’accueil et des salons,
- nettoyage des unités d’habitation à la fin de chaque séjour et, en option sur demande du client,
- fourniture de linge de toilette et de maison en option sur demande du client,
- affichage des activités d’animation de la résidence et de la station,
- service de messagerie.
Cette activité d’exploitation de Résidence de Tourisme classée est soumise à la TVA conformément à
l’article 261 D 4° a du Code général des Impôts.
« Résidence Les Portes des Cévennes » 3/9 BAIL COMMERCIAL
Le preneur s’engage à respecter les prescriptions légales ou administratives relatives aux activités qu’il est
autorisé à exercer dans les locaux objet du présent bail.
Article 5 – CHARGES ET CONDITIONS
Le présent bail est fait et accepté aux conditions suivantes :
Le Preneur s’oblige :
1) A prendre les lieux loués dans le cadre du présent bail dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée
en jouissance, étant précisé que ceux-ci seront à l’état neuf. Il est ici convenu que le Bailleur, compte tenu
de l'existence du présent bail, mandatera le Preneur pour intervenir à la livraison des locaux loués. Le
preneur bénéficiera de la jouissance des parties communes et éléments d’équipement collectif de cette
résidence, lesquels forment un tout homogène indispensable à l’exploitation de l’ensemble immobilier et à
sa destination spécifique et notamment touristique.
Le Preneur supportera les réparations, à l’exclusion des grosses réparations définies par l’article 606 du
Code civil ainsi que le ravalement, l’entretien des façades et des boiseries extérieures.
Le Preneur supportera toutes ces dépenses à travers les millièmes de charges attachés aux lots loués.
Dans le cas de dégradations occasionnées dans des parties communes par un locataire, l’assurance souscrite
par le Preneur supportera les frais occasionnés, à charge pour elle de se retourner contre l’auteur des dégâts.
2) A souscrire un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret
en Conseil d’état.
3) A dispenser les prestations, définies à l’annexe II paragraphe E « Service, Personnel » de l’arrêté du 14
février 86, indiquées ci-dessus.
4) A se conformer aux prescriptions du règlement de copropriété.
5) A entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien, pendant la durée
du bail et les rendre à sa sortie en bon état de réparations locatives.
Il supportera toutes réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit du défaut d’exécution des
réparations locatives, soit des dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa
clientèle.
Il sera dressé un état des lieux contradictoire, entre les parties, lors de la fin dudit contrat.
Le Preneur fera son affaire personnelle de la fourniture, de la mise en place et de l’entretien du mobilier
devant garnir les locaux.
6) A informer par écrit le Bailleur de tout désordre dans les lieux loués qui rendrait nécessaire des travaux
ou interventions incombant au Bailleur.
7) A prendre à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de
son activité, en dehors des travaux de mise en conformité des locaux liés à celle-ci.
8) A ne faire dans les locaux, sans le consentement exprès et par écrit du Bailleur, aucune démolition, ni
aucun changement de distribution et à laisser à la fin du présent bail, la propriété au Bailleur sans indemnité
de tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par lui, même avec
autorisation du Bailleur.
9) A acquitter l’ensemble des charges de copropriété récupérables ainsi que les impôts et taxes dont les
locataires sont ordinairement tenus, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et, plus
généralement toutes dépenses locatives nécessaires au bon fonctionnement de l’immeuble, eau et
électricité, etc.
« Résidence Les Portes des Cévennes » 4/9 BAIL COMMERCIAL
10) A faire assurer pour son propre compte et maintenir assurés pendant toute la durée du bail l’immeuble
contre les risques d’incendie, d’explosion et de dégâts des eaux, les risques locatifs ainsi que la perte
d’exploitation et le recours des voisins et des tiers par une compagnie notoirement solvable ; d’en payer
ponctuellement les primes. Le Preneur devra justifier de ces assurances et de l’acquis des primes à toute
réquisition du Bailleur.
Il garantira également les risques de responsabilité civile et tous risques spéciaux inhérents à son activité
professionnelle.
11) A respecter les nouvelles dispositions de l’article 199 decies E du Code Général des Impôts issues de
l’article 9 de la loi de finances 2004 (J.O n°302 du 31 décembre 2003).. En conséquence, le preneur
réservera une proportion significative de son parc immobilier pour le logement des saisonniers, proportion
au moins équivalente au nombre de salariés de la résidence, dès lors que la commune et les services de
l’Etat dans le département auront identifié un déficit de logements pour les travailleurs saisonniers dans la
station.
12) Le Preneur pourra installer toute enseigne extérieure indiquant son activité, à la condition expresse
d’obtenir les autorisations administratives. Cette installation sera, bien entendu, réalisée aux frais du
preneur et entretenue en parfait état.
13) Le preneur pourra céder son droit au présent bail à toute personne physique ou morale à la condition
expresse que le cessionnaire poursuive l’exploitation de la résidence de tourisme classée selon les mêmes
droits et obligations telles qu’elles sont stipulées aux présentes.
Le nouveau cessionnaire en outre, devra disposer de garanties de solvabilité et d’honorabilité équivalentes à
celles du Preneur.
14) Le Preneur s’engage à faire la demande de classement préfectoral conformément aux dispositions de
l’arrêté du 14 février 1986 fixant les normes et la procédure de classement des hôtels et des résidences de
tourisme sous réserve que l’immeuble soit conforme à la règlementation.
Obligations du Bailleur :
Le Bailleur :
1) Autorise le Preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre de l’exercice de son commerce tel
que défini ci-dessus, et à céder son bail après en avoir informé le Bailleur.
2) De son côté, le Bailleur souscrira, via le Syndic de copropriété, une police d’assurance multirisques
immeuble.
3) Autorise le Preneur à utiliser librement les lieux loués dans le cadre son activité telle que définie à
l’article 4.
4) Conservera à sa charge les impôts et taxes des propriétaires loueurs, notamment la taxe foncière ; les
charges de copropriété non récupérables ; les travaux définis par l’article 606 du code civil ainsi que le
ravalement, l’entretien des façades et des boiseries extérieures.
Toutefois, pendant la durée des garanties biennales et décennales, le bailleur subroge formellement le
preneur dans ses droits et obligations relativement à la mise en jeu, contre le vendeur-constructeur, de
toutes les garanties de vente et de construction telles que les garanties biennales et décennales auxquelles ce
dernier est tenu et à mettre en jeu l'assurance "Dommages Ouvrages". Dans ce cas les indemnités versées
sont encaissées par le Preneur qui aura la charge de faire exécuter les travaux. Lesdits travaux seront
décidés soit en accord avec le Bailleur, s'ils concernent les parties privatives, soit par l'assemblée générale
des copropriétaires s'ils concernent les parties communes.
« Résidence Les Portes des Cévennes » 5/9 BAIL COMMERCIAL
5) S’interdit formellement d’exploiter, directement ou indirectement dans le surplus de l’immeuble dont
font partie les locaux objet du présent bail ou de louer à qui que ce soit, tout ou partie du surplus dudit
immeuble pour y exploiter un commerce similaire à celui du Preneur.
6) Donne son accord au Preneur pour une gestion banalisée du ou des emplacements de stationnement qu’il
met à la disposition du preneur pendant la durée du bail.
Article 6 – LOIS ET USAGES
Aucun fait de tolérance de la part du Bailleur, quelle qu’en soit la durée, ne pourra créer un droit en faveur
du Preneur, ni entraîner aucune dérogation aux obligations qui incombent au Preneur en vertu du bail de la
loi ou des usages, à moins du consentement exprès et écrit du Bailleur.
Pour tout ce qui n’est pas prévu aux présentes, les parties déclarent se soumettre aux lois et usages.
Article 7 – LOYER
OPTION 1 :
Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de __________ EUROS HT soit
________________ EUROS TTC, TVA au taux de 5.5 %.
Ce loyer sera payable au domicile du Bailleur par trimestre civil échu et ce au plus tard le 15 du mois qui
suit chaque fin de trimestre.
Pour la première période, le loyer sera calculé prorata temporis entre la prise d’effet du bail et le 31
décembre suivant, date de l’arrêté des comptes annuels.
OPTION 2 :
Le bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de __________EUROS HT soit
________________ EUROS TTC, TVA au taux de 5.5%.
Se décomposant comme suit :
a/ une partie d’un montant ……………………….EUROS TTC payable au domicile du Bailleur par
trimestre civil échu et ce au plus tard le 15 du mois qui suit chaque fin de trimestre ;
Pour la première période, le loyer sera calculé prorata temporis entre la prise d’effet du bail et le 31
décembre suivant, date de l’arrêté des comptes annuels.
b/ une autre partie et pour le surplus soit pour un montant de ……………………….EUROS TTC payable
en nature par compensation de l’usage d’hébergement dans un appartement de la Résidence « Les Portes
des Cévennes » ou dans un appartement de la brochure NEMEA hiver/été, tel que défini dans l’avenant au
bail commercial. Il est expressément convenu que si le budget vacances n’était pas utilisé en tout ou partie
au cours de l’année, le solde ne pourrait être reporté sur l’année suivante.
FACTURATION DES PRESTATIONS DE SEJOUR
En fin d’année, le Preneur adressera au Bailleur un décompte faisant apparaître :
- A son crédit, le montant forfaitaire du budget vacances
- A son débit, le coût de l’usage et de la consommation des prestations au prix du tarif public.
« Résidence Les Portes des Cévennes » 6/9 BAIL COMMERCIAL
Révision du loyer :
Ce loyer sera révisé tous les trois ans, proportionnellement à la variation de l’indice du coût de la
construction (base 100 en 1953) publiée par l’INSEE et cela à la date anniversaire d’entrée en vigueur du
présent bail.
Pour le calcul de cette variation, il est expressément convenu que l’indice de base sera celui du trimestre de
la prise d’effet du présent bail.
Le Bailleur et le Preneur entendent soumettre le loyer du présent bail au régime de la TVA par dérogation
aux articles 293B et suivants du Code Générale des Impôts.
Le Bailleur conformément à l’article 293F de ce même code, déclare expressément opter pour
l’assujettissement à la TVA et renoncer à la franchise en base. Il importe que le bailleur exerce cette option
par l’envoi d’une lettre recommandée à la recette des impôts dont il dépend, étant précisé qu’il devra par
ailleurs assumer toutes les obligations relatives aux assujettis à la TVA, et plus particulièrement, la
déclaration d’existence prévue à l’article 286.1 du Code Général des Impôts.
En cas de variation de la TVA, pendant la durée du bail, les loyers ci-dessus fixés subiront la même
variation.
Dans le cas où l’indisponibilité du bien loué résulterait :
- soit du fait ou d’une faute du bailleur,
- soit de l’apparition de désordres de nature décennale, soit de la survenance de circonstances
exceptionnellement graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc.) affectant le bien et ne
permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le versement du
loyer défini ci-avant sera suspendu, ledit loyer ne redevenant exigible qu’à l’issue du mois suivant
la fin du trouble de jouissance mais serait couvert soit par la garantie perte de loyers souscrite par
le syndic de l’immeuble dans le contrat multirisques immeuble soit par la garantie perte
d’exploitation souscrite par le preneur.
Article 8 –REGLEMENT
Le Bailleur s’engage à quittancer par trimestre civil échu de location, la facture qui sera établie pour son
compte par le Preneur.
Article 9 –REVENTE
En cas de revente ou de cession de son bien en cours d’exécution du présent bail, le Bailleur s’engage à
transférer sur son acquéreur les droits et obligations résultant du présent contrat.
Article 10 – CLAUSES PARTICULIERES
Comme condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été accepté, le
Bailleur donne mandat irrévocable au Preneur ou à toute autre personne indiquée par ce dernier de le
représenter aux assemblées générales de copropriété pendant toute la durée du présent bail.
A cet effet, il devra lors de chaque convocation aux assemblées, donner un pouvoir spécial au représentant
que la société locataire lui indiquera, avec mandat de prendre part aux délibérations, en ses lieux et place,
dans l’intérêt commun du Mandant et du Mandataire afin de conserver à l’immeuble sa destination.
Le Mandataire devra rendre compte de l’exécution de son mandat à première réquisition du Mandant qui ne
pourra révoquer son mandat qu’en cas de faute grave du Mandataire dans l’exercice de sa mission.
Toutefois, il est convenu que le bailleur ne donnera pas mandat au preneur de le représenter aux assemblées
où l’ordre du jour porterait sur des travaux devant être pris en charge par le propriétaire.
« Résidence Les Portes des Cévennes » 7/9 BAIL COMMERCIAL
Article 11 – CLAUSE RESOLUTOIRE
Défaut d’exécution des engagements :
Il est expressément convenu qu’en cas de non-exécution par le Preneur de l’un quelconque de ces
engagements et qu’en cas de non paiement des loyers à l’une de ses échéances ou de non respect de ses
obligations, le Bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat.
Cette résiliation interviendra de plein droit, sans qu’il soit besoin de recourir en justice, un mois après une
mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou une sommation par huissier de payer,
restée infructueuse.
Article 12 –ATTRIBUTION DE JURIDICTION
Pour tout litige pouvant naître de l’interprétation ou de l’exécution des clauses du présent bail, il est fait
attribution de juridiction aux Tribunaux du lieu de situation du siège social du Preneur.
ARTICLE 13 - FRAIS
Les frais éventuels relatifs au présents bail sont à la charge du bailleur.
ARTICLE 14 – CONDITION SUSPENSIVE
Le présent bail est conclu sous la condition suspensive de l'acquisition par le Bailleur des locaux objet du
présent bail. Dans le cas où cette acquisition ne serait pas réalisée, il deviendrait caduc de plein droit, sans
indemnité de part et d'autre.
(en deux exemplaires originaux)
Fait à Le
Le Preneur Le Bailleur
« Résidence Les Portes des Cévennes » 8/9 BAIL COMMERCIAL
AVENANT AU BAIL COMMERCIAL DE BIENS IMMOBILIERS
EN APPLICATION DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953
ET DES TEXTES SUBSEQUENTS
Résidence « Les Portes des Cévennes »
Entre les soussignés
D’une part,
Ci-après dénommé « le Bailleur »
Et
La SARL ayant son siège social immatriculée au registre du commerce et des sociétés  ayant tous pouvoirs à l’effet des présentes.
D’autre part,
Ci-après dénommée « le Preneur »
Un bail commercial a été signé entre les parties en date du …………………………………………………
Les deux parties ont décidé d’un accord commun que le Bailleur disposerait en sus du loyer versé en
numéraire d’un budget vacances égal à …………………… EUROS HT……..……………….EUROS TTC
Ce montant est assimilable à un loyer versé en nature.
Utilisation du budget vacances
Le budget pourra être utilisé pour l’occupation dans un hébergement NEMEA comme défini ci-après :
- Location d’un appartement toutes périodes dans la résidence « Les Portes des Cévennes » sur la
base du tarif public hors offres spéciales et promotions.
- Location d’un appartement dans l’ensemble des résidences exploitées par NEMEA et figurant dans
sa brochure sur la base du tarif public hors offres spéciales et promotions auquel il convient de
rajouter 15% de frais de dossier également payables avec le budget vacances.
-
Il est cependant apporté les restrictions suivantes dans le cas d’une location dans une résidence autre que la
Résidence « Les Portes des Cévennes » :
- Le budget vacances est utilisable sur tous les sites mer et campagne sauf semaines 30 à 34, et sur
tous les sites montagne sauf vacances scolaires du nouvel an, de février toutes zones, et semaines
30 à 34.
Les séjours s’effectuent du samedi au samedi.
Dans le cas où le budget serait insuffisant pour régler l’intégralité du séjour par le Bailleur, le surplus sera
« Résidence Les Portes des Cévennes » 9/9 BAIL COMMERCIAL
facturé par le Preneur. La non utilisation totale ou partielle du budget vacances annuel ne donnera lieu à
aucune indemnité. L’excédent ne sera pas reportable l’année suivante.
Réservation
La réservation devra être faite par écrit auprès du service propriétaires de NEMEA dans les conditions
suivantes :
- Vacances été Avant le 31 janvier de l’année en cours pour la saison été qui suit
- Vacances hiver Avant le 30 août pour la saison hiver qui suit.
Les prestations seront identiques à celles fournies pour tout client payant.
Prise d’effet
L’utilisation du budget vacances débutera à compter de la date de prise d’effet du présent bail commercial.
(en deux exemplaires originaux)
Fait à Le
Le Preneur Le Bailleur

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